Hausse inexorable de l'immobilier en 2016 et 2017

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Les prix de l’immobilier augmentent à nouveau malgré un contexte conjoncturel très médiocre. Miracle, anomalie temporaire du marché ou amorce d’un nouveau cycle haussier voire d’une nouvelle flambée à contre-courant du reste de l’économie ? Pour le déterminer, il faut démonter la mécanique à l’œuvre et en éprouver la solidité. Si les prix montent, c’est bien entendu que la demande est là : les transactions campent solidement au-dessus des 800 000 en cumul annuel depuis fin 2015 et ont restauré leurs points hauts du cycle précédent. Plus fort encore, la barre des 840 000 devrait être approchée ce qui serait un record ! Et si les Français sont aussi actifs, c’est que les taux d’intérêt sont historiquement bas.

Pour une fois, le qualificatif d’« historique » n’est pas usurpé, puisque jamais depuis la 2^ème guerre mondiale, le coût de l’argent n’a été aussi faible en France. Et c’est bien là, le principal soutien de la demande. D’après les calculs de l’Observatoire Crédit logement / CSA, la baisse des taux observée depuis décembre 2011 équivaut à une chute des prix de 22% ! ce qui conduit mécaniquement à une nette amélioration de la solvabilité des ménages. Une amélioration générale car tous les prêts sont concernés par la baisse des taux, même ceux qui ont les maturités les plus longues. Autrement dit, les jeunes, les ménages modestes (qui bénéficient en plus de l’élargissement du prêt à taux zéro à l’ancien) sont aussi concernés.

Pour les candidats à l’achat, l’affaire est donc trop belle pour la laisser filer et cet effet « d’aubaine » devrait jouer les prolongations. En cause, la faiblesse des taux sur les marchés obligataires avec des OAT scotchées à leur plancher. C’est la conséquence de la politique très accommodante de la BCE dont l’orientation ne changera pas de sitôt. Mais c’est aussi la conséquence du Brexit qui a poussé les investisseurs à choisir la dette des pays les plus sûrs tels que l’Allemagne ou la France. Avec le Brexit, c’est également, et de façon durable, une plus grande volatilité des marchés financiers. C’est bon pour la pierre (considérée comme une valeur refuge) qui devrait bénéficier d’un afflux supplémentaire d’épargnants désireux de mettre à l’abri leur patrimoine en vue de préparer leur retraite. Et cet actif, les particuliers comme les promoteurs sont prêts à l’acquérir à un prix majoré, car même à prix élevé son rendement, autrement dit pour faire bref les loyers diminués des coûts liés à la propriété, rapportés à la valeur actuelle du bien, superforme le rendement des autres actifs aussi bien en niveau qu’en stabilité.

Autre facteur de soutien, l’attitude des banques. Ce n’est pas tout d’avoir des taux bas, encore faut-il que les banquiers prêtent. Et ils prêtent et même beaucoup, près de 16 milliards d’euros en moyenne par mois depuis le début de l’année. Si bien que sur 1 an, la production de crédits nouveaux à l’habitat est solidement installée au-dessus de 200 milliards d’euros et rien n’indique un quelconque essoufflement. Bien entendu, il n’y a pas de correspondance exacte entre le dynamisme de la production de crédit et l’état de santé du marché immobilier. D’abord parce que parce que les très bonnes conditions de financement sont une incitation forte à emprunter plus et à réduire son apport personnel. Ensuite, parce qu’elle renforce l’opportunité de renégocier son emprunt quand il a été contracté quand les taux étaient plus hauts. Or ce crédit nouveau est sans impact direct sur le marché de l’immobilier et il a représenté 1 euro sur 2 prêtés en 2015 selon les données de la Banque de France. Mais c’est un chiffre en baisse depuis, signe d’une accélération bien réelle des flux en direction de l’acquisition d’un bien.

Bien plus que le contexte économique stricto-sensu, ce sont les conditions exceptionnelles de financement qui sont au cœur de la mécanique actuelle de la hausse des prix. Cela devrait rendre très prudent sur la suite des évènements, mais à l’horizon 2017 difficile de croire que la roue va tourner, c’est bien pour cela qu’après 1,5% de hausse cette année, les prix dans l’ancien progresseront selon notre scénario de près de 3% en 2017. Ce n’est pas une flambée mais une belle remontée.

Alexandre Mirlicourtois, Hausse inexorable de l'immobilier en 2016 et 2017, une vidéo Xerfi Canal TV