Le marché de l'immobilier en 2015

Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la prévision et de la conjoncture de Xerfi

Pour les tenants du grand soir de l’immobilier, c’est encore loupé, les prix n’ont pas craqué en 2014 : non, les années se suivent et se ressemblent et les prix de la pierre dans l’ancien auront reculé d’un peu moins de 1,5%. Un recul limité comparable à celui de 2013. Et selon nos estimations cette tendance devrait se maintenir en 2015. Bilan, sur les 4 dernières années, la baisse des tarifs atteint 5,5% en moyenne sur le territoire national. Une baisse somme toute relativement modeste, dès lors qu’on la replace dans l’historique d’une flambée immobilière sans précédent : malgré cet accroc, les prix de l’immobilier se sont appréciés de plus de 142% en 19 ans soit au rythme de 4,8% l’an. Face à cela, le revenu des ménages n’a pas tenu la cadence : en hausse de 73% sur la période, c’est près de deux fois moins vite ! Du côté des volumes, c'est-à-dire du nombre de transactions,  l’année se clôturera sur environ 720 000 mutations c'est-à-dire un chiffre comparable à celui de 2013, en retrait de 12% par rapport aux plus belles années, mais très légèrement supérieur à sa moyenne de long terme. 2015, ne changera pas réellement la donne avec 730 000 ventes prévues. Malgré le maintien de fortes pressions sur le pouvoir d’achat, la poursuite des destructions d’emplois, une confiance des ménages très faible et le rabotage constant des aides et des prix objectivement élevés, donc, une conjoncture 2015 qui s’annonce très peu propice au marché de l’immobilier pourquoi ne pas prévoir un décrochage plus significatif ?. Parce que le marché tient à un fil, et qu’il est solide, celui de taux d’intérêt historiquement bas. Historique. Une fois n’est pas coutume, le qualificatif n’est pas usurpé. Les chiffres bruts d’abord : 2,35% sur 15 ans, 2,65% sur 20 ans, 3,20% sur 25 ans selon le courtier Empruntis.com. La tendance maintenant : avec le « taux effectif des crédits nouveaux à l’habitat ». Pour faire bref, c’est un taux moyen calculé par la Banque de France qui donne une vision d’ensemble du marché : à 2,75% en octobre dernier, il crève son plancher. Et si les taux sont tombés à des niveaux inconnus par le passé, c’est que le coût des ressources pour les banques n’a jamais été aussi faible. Tant que le spectre de la déflation rodera, tant que la reprise ne sera pas effective, la politique monétaire de la Banque centrale européenne restera accommodante. Mieux les marchés parient maintenant sur un nouvel assouplissement début 2015. Alors bien entendu, descendues en dessous de 1% courant décembre, les obligations d’Etat à 10 ans ne peuvent plus grappiller que quelques dixièmes de point. Mais c’est surtout l’assurance de disposer de taux bas en 2015. Avec un OAT à 1% et compte tenu de la quasi-gratuité du refinancement, il reste un potentiel de baisse des taux de crédit immobilier qui devrait s’approcher du plancher des 2% tout en permettant aux banques de préserver leurs marges. Notre scénario à Xerfi pour l’immobilier, est donc celui d’une très légère reprise des transactions associée à une timide baisse des prix.

Alexandre Mirlicourtois, Le marché de l'immobilier en 2015, une vidéo Xerfi Canal