Promotion immobilière : le redécollage, enfin !

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

La reprise de l’immobilier neuf se dessine enfin. Au cours du 1er trimestre 23 924 logements ont été réservés soit 14,4% de plus par rapport à la même période de 2013. Il y a bien longtemps (depuis 2010 pour être exact) que les promoteurs n’avaient pas été à pareille fête en début d’année. Il est vrai que l’on part de très bas et que les ventes restent très loin de leurs pics d’avant crise où elles tutoyaient le plafond des 37 000 unités. Nous étions alors en pleine euphorie. Ce retour des jours meilleurs avait déjà été pressenti fin 2014 quand les promoteurs signalaient le retour des petits investisseurs dans leur espace de vente. Que s’est-il passé ? Le locatif « Pinel » plait alors que le « Duflot » faisait fuir les acheteurs. La philosophie du dispositif reste pourtant la même : déduction fiscale d’une partie de l’investissement d’un particulier faisant l’acquisition d’un logement neuf, sous réserve de le louer et sous conditions. Grande différence cependant le nouveau dispositif est plus souple et permet, entre autre, de moduler la durée de son engagement (6, 9 ou 12 ans) alors que l’ancien système était figé à 9 ans. Autre disposition appréciée par les bailleurs : la possibilité de louer à leurs parents ou à leurs enfants. Cette clause ascendant-descendant est un argument d’achat supplémentaire. Enfin, le zonage a été réformé. Autrement dit, le découpage qui détermine les plafonds des loyers selon les villes, permet aux propriétaires d’appliquer des prix plus proches de ceux du marché donc d’augmenter la rentabilité des placements. Le succès est là. Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes à investisseurs ont bondi de 59% au 1er trimestre et ont représenté près d’une vente sur deux. Constitution d’un patrimoine, augmentation de la retraite, réduction de l’imposition, les raisons ne manquent pas pour faire de l’investissement immobilier le fer de lance de la promotion immobilière aux cours des prochaines années. Mais cela ne suffit pas à faire le marché. Reste, l’accession à la propriété, c'est-à-dire tout ces particuliers qui achètent pour se loger. Et c’est le maillon faible. Les ventes en accession ont encore baissé sur les trois premiers mois de l’année de 3,3%. Mais le point bas est certainement passé. Il y a d’abord le ressenti des promoteurs sur l’évolution de la demande. L’enquête trimestrielle effectuée par l’INSEE montre une nette inversion de tendance et un rebond spectaculaire. Pas d’emballement, cependant le solde d’opinion reste en dessous de sa tendance de long terme. C’est le signe que tout n’est pas encore revenu à la normale. Autre fait qui ne trompe pas, le réveil des ventes de maisons individuelles par les promoteurs. Ce retour des acheteurs est certainement à relier à la reconfiguration du PTZ à compter d’octobre dernier. Couplée à la hausse des prêts d’accession sociale, cela a permis aux primo-accédants de réinvestir le marché.  Des ventes en hausse de 12% cette année semble une hypothèse prudente et la barre des 100 000 se rapproche. Une bonne performance à regarder néanmoins à la lumière des plus belles années où la profession écoulait en moyenne 125 000 logements, un écart de plus de 22%. Mais c’est un premier pas qui va dans le bon sens et qui permet de vider les stocks. La profession tourne donc définitivement le dos à l’une de ses crises les plus profondes de son histoire, et les projets ressortent enfin des cartons.

Alexandre Mirlicourtois, Promotion immobilière : le redécollage, enfin !, une vidéo Xerfi Canal TV