Débloquer le marché du logement

Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur des études de Xerfi

Le logement, grande cause nationale. Il était temps. Car la cote d’alerte a été franchie voilà plusieurs mois. Il suffit de regarder la dégringolade des mises en chantier pour s’en convaincre, tombées fin février sous les 336 000 en cumul sur les 12 derniers mois. On peut donc déjà affirmer avec certitude que l’objectif du gouvernement de construire 500 000 logements neufs par an ne sera atteint ni en 2013 ni même en 2014. Autre certitude, les prix resteront élevés malgré quelques baisses ici ou là, parfois même localement très marquées. Mais au niveau national, c’est à peine un mouvement de correction sur les marchés du neuf et de l’ancien. Au pire, ce sera un écrémage. Autant dire que le logement reste un marché qui exclut. Le gouvernement a donc décrété l’urgence et annoncé 20 mesures. Plusieurs dispositions vont bien sûr dans le bon sens. A commencer par le moratoire de deux ans sur les nouvelles normes dans la construction. Idem pour la chasse aux recours abusifs sur les permis de construire. Mais toujours pas de « choc immobilier » en vue. Toujours aucune remise à plat des raisons du blocage des marchés de l’immobilier. Chez Xerfi, nous pensons qu’il faut explorer trois pistes. La première, c’est celle de l’échelon territorial pertinent pour gérer l’aménagement foncier et délivrer les permis de construire. La commune en la matière a vécu. Un exemple pour bien comprendre. Le coup d’envoi du Nouveau Grand Paris a été donné et avec lui la construction de 200 km de lignes de métro et de 72 nouvelles gares. Autant d’occasions pour construire de nouveaux logements, notamment sociaux. Et c’est tant mieux pour le gouvernement qui ambitionne de construire 70 000 logements neufs en Ile-de-France quand 30 000 sont construits les mauvaises années et 40 000 les bonnes. Seul souci : les chances de réélection d’un maire sont inversement proportionnelles au nombre de logements sociaux construits. Seconde piste, la refonte de la fiscalité. En clair, vaut-il mieux taxer la transaction (c’est le cas aujourd’hui avec les droits de mutations à titre onéreux) ou la détention ? Si on veut fluidifier le marché, la réponse s’impose d’elle-même. De la même façon, quelle valeur du bien prendre en compte pour calculer la taxe foncière ? Faut-il passer à la valeur vénale, c'est-à-dire marchande ? Faut-il pouvoir déduire de cette valeur le montant des emprunts dus chaque année ? Deux idées défendues notamment par Alain Trannoy et Etienne Wasmer. Troisième piste, réformer en profondeur le système d’aides devenu une véritable usine à gaz aux bénéfices mal orientés. Avec les dispositifs fiscaux complexes Besson, Scellier et maintenant Duflot, on a aidé les grands promoteurs. Résultat, il manque toujours un million de logements. Alors c’est vrai, nous avons maintenant un ministère des Egalités des territoires et du Logement. C’est mieux qu’un ministère appendice du développement durable. Mais modifier en profondeur la structure de l’appareil du gouvernement, c’est aussi déplacer les centres de pouvoir. En clair, le ministre du logement doit être un ministre de plein exercice et de prendre l’ascendant sur Bercy dans les arbitrages du 1er ministre. C’est la seule façon pour un gouvernement de signifier ses nouvelles priorités. Et de ce point de vue, beaucoup reste à faire.

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