Immobilier : Paris et les régions stars creusent l'écart

Le marché de l'immobilier est attaqué de tous les côtés. Hausse des taux, durcissement des conditions d'octroi des crédits, prix inaccessibles pour la majorité des Français, environnement économique anxiogène. Décidément, rien ne va plus. Et il y aura de plus en plus de marchés en baisse en 2011. DES marchés au pluriel ! Car l'expression « LE marché de l'immobilier » est clairement un abus de langage. Un simple retour sur 2010 suffit pour s'en convaincre. Il montre combien l'immobilier est constitué de marchés locaux, géographiquement limités. Comme indiqué sur ce graphique, la hausse des prix a été en moyenne de 6,3% en France l'année dernière. Une moyenne sans véritable sens puisque les prix se sont élevés de 5,6% en province mais ont bondi de 7,5% en Ile de France et de 10,5% à Paris. Mais même la moyenne parisienne manque de pertinence ! Dans ce marché globalement en hausse, les augmentations ont atteint, comme vous pouvez le découvrir, 8% dans le 7e ou le 14e arrondissement pour grimper jusqu'à 15% dans le 2e arrondissement, soit quasiment un rapport de 1 à 2. Sans parler des niveaux absolus : le 6e tutoie les 12 500 euro le m² quant le 19e se situe juste au-dessus des 6 000. Cette tendance à l'EPARPILLEMENT se retrouve aussi dans des villes comme Lyon. Lyon avec des écarts encore plus impressionnants ; du simple au triple cette fois-ci. 2011, comme 2010, sera donc une année très HETEROGENE dans l'immobilier. Et les écarts vont se creuser. C'est d'ailleurs le constat des notaires depuis début janvier. Les prix continuent sur leur lancée en Ile-de-France, surtout à Paris. Mais ils freinent ou sont presque à l'arrêt, voire en recul, ailleurs. Sète, Saint-Nazaire, Cherbourg, Tourcoing ou Nevers ont ainsi enclenché la marche arrière. Et si les grandes villes ne baissent pas, la grisaille domine en revanche dans certaines zones périphériques . Et après ? Le coeur ne risque t-il pas à son tour une attaque ? Car la question est bien de savoir si la baisse des prix dans certaines villes périphériques annonce un mouvement de fond, plus radical, c'est-à-dire une chute généralisée. Il est vrai qu'il faut aujourd'hui une vie entière d'épargne pour acheter son habitation. Sur longue période, comme vous pouvez le voir, le prix d'un logement représente en moyenne 2,7 années de revenus. En 2010, il en fallait plus de 4. Un simple retour dans le couloir « normal » des fluctuations et c'est une chute instantanée de 21% des prix. Retrouver la moyenne de long terme et c'est un effondrement de 35%. 35%, autant dire qu'à ce niveau de décrochage, il faut que les prix baissent partout, même en Ile de France et bien évidemment même à Paris ! Ce n'est pas notre scénario à Xerfi. Ce n'est pas notre scénario, car deux logiques s'affrontent et il est ABSOLUMENT impératif de distinguer deux marchés : l'un purement résidentiel, l'autre patrimonial. Le premier, le « résidentiel pur », c'est celui des primo accédants et des classes moyennes. Sur ce marché, l'environnement économique et financier des accédants potentiels s'est détérioré depuis plusieurs mois. Pouvoir d'achat attaqué par l'inflation, marché du travail dégradé, prix inaccessibles en raison des hausses passées, même du côté des taux d'intérêt, la tendance n'est plus bonne. Le mouvement qui avait permis de réduire de près de 190 points de base leur niveau moyen entre fin 2008 et fin 2010 est désormais terminé. La tendance est à la remontée et les meilleurs taux s'éloignent. Ils sont d'ailleurs revenus à leurs niveaux de janvier 2010. De même, l'allongement de la durée des prêts bute sur des seuils difficilement franchissables. Cet allongement avait pourtant permis aux ménages de digérer l'essentiel de la hausse des prix. On comprend mieux alors pourquoi, sur ce marché les prix sont en baisse. A l'opposé, aucun retournement n'est perceptible sur le « marché patrimonial ». Ce marché fait des arrondissements les plus recherchés des grandes villes et des régions stars comme la vallée des Alpes, le Luberon ou la Côte d'Azur se trouvent toujours dans une configuration idéale. D'abord, du côté de l'offre. La construction dans ces zones est quasiment impossible voire interdite. Du côté de la demande ensuite. Ces zones font partie des endroits les plus recherchés par les hauts revenus français. Des hauts revenus, qui plus est, en mal de placements alternatifs. Pour s'en convaincre, il suffit de suivre l'évolution du CAC 40 depuis le début de l'année. Plus que jamais la pierre apparait comme une valeur refuge d'autant plus que l'inflation a fait son retour. Les hauts revenus français? mais pas seulement. La vallée des Alpes, le Luberon, la Côte d'Azur, les meilleurs arrondissements de Paris, de Lyon ou de Marseille font partie également des lieux privilégiés par les étrangers fortunés. A Paris, les riches étrangers n'hésitent pas à débourser plus de 10 000 euros le mètre carré pour s'offrir un pied-à-terre aux Tuileries ou place des Vosges. L'immobilier de prestige en France est fait par la demande étrangère. Une demande qui ne passe pas, ou très peu par le crédit. Certes, le contexte économique et financier n'est pas propice à une nouvelle envolée générale des prix. Certes, les marchés en recul vont se multiplier. C'est une évidence, le frein est mis et la hausse sera moins sensible, comme le dévoilent nos dernières prévisions pour l'ensemble de la France. Mais cela ne sera pas suffisant pour inverser la tendance moyenne. D'après notre scénario, le soufflé des prix retomberait à 2,5% en 2011 puis à 0,5% en 2012. Dans nombre de zones, en particulier les zones résidentielles éloignées des grands centres, les prix vont flancher. C'est inévitable. En revanche, les hausses concentrées sur Paris, sur les centres des grandes capitales régionales et sur les régions stars resteront d'actualité. Bref, comme souvent en économie, à la moyenne il n'y a aura personne.