Immobilier : le marché plonge, pas les prix

Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur des études de Xerfi

Le marché du logement est très chahuté depuis la rentrée. Chahuté sur le plan fiscal. Chahuté sur le plan réglementaire. Jugez plutôt. Le nouveau gouvernement a annoncé l’encadrement des loyers, l’extinction du Scellier, relevé le quota de logement social par commune de 20% à 25% et quintuplé les pénalités pour les hors-la-loi. La liste s’allonge chaque jour. Surtout que cet environnement réglementaire très mouvant s’inscrit dans environnement économique délabré.

Bref, tous les éléments sont réunis pour faire plonger le marché du logement. Et il plonge. La preuve en est l’effondrement des prêts immobiliers. Avec 8,4 milliards d’euros de crédits habitat accordés aux ménages en juillet, le total des crédits distribués depuis début janvier dépasse à peine 55 milliards d’euros. C’est une chute de près de 63% par rapport à la même période de 2011. C’est peu dire que les conditions bancaires se sont durcies : les dossiers passent de plus en plus mal et les refus sont de plus en plus nombreux. Les emprunts de plus en plus courts aussi. Les prêts à l’accession de plus de 25 ans ont représenté au deuxième trimestre 16,6% de la production, contre près de 25% au premier trimestre, selon l’Observatoire du crédit immobilier. Avant la crise, la proportion était de 32,7%. Conclusion, les banques ont accru leur vigilance et rechignent à prêter sur longue durée. Bien sûr ce durcissement des critères d’octroi s’explique en partie par l’impact de Bâle III sur la politique prudentielle des banques. Mais il s’explique surtout par une solvabilité et une demande des ménages plus faibles en raison de la situation économique. Sans oublier bien sûr la suppression du PTZ+ dans l’ancien. Or les crédits bancaires sont indispensables au bon fonctionnement du marché du logement. La quasi-totalité des transactions nécessitent en effet le recours à un emprunt.

Dans le neuf, les conséquences se lisent à travers la chute des mises en chantier. Dans l’ancien, c’est aussi en quelque sorte « l’appareil de production » qui est affecté avec l’effondrement des ventes. Selon notre scénario, la baisse des volumes devrait être en moyenne de 12% au niveau national. Autrement dit, les transactions tomberaient à 710 000, un niveau qui reste somme toute confortable. Et les prix ? Il faut bien avoir en tête que l’immobilier est un marché de l’offre. C’est un marché de pénurie, héritage d’un effort de construction trop faible depuis le début des années 90. C’est un marché où il manque un million de logements. Ce qui conduit mécaniquement à un équilibre un peu particulier : les volumes s’ajustent, les prix beaucoup moins. Depuis leur pic historique du 3^ème trimestre 2011, les prix ont cédé 0,8% seulement. Et s’ils devaient rester à leur niveau de la fin du 2^ème trimestre, l’ensemble de l’année 2012 se solderait par une simple stabilisation en moyenne. Soyons clair une baisse d’environ 2%, c’est encore notre scénario pour 2012, suppose déjà de prévoir une franche accélération de la chute à partir du 3^ème trimestre.

Aller plus loin, c’est prévoir le scénario noir d’un krach général. Or, toutes les conditions ne sont pas réunies. Je veux parler du niveau actuel des taux d’intérêt. Et compte tenu de la direction prise par les OAT à 10 ans, la référence des banques pour fixer le taux d'intérêt appliqué aux crédits immobiliers à taux fixe d'une durée de 15 ans, c’est un scénario à écarter à court terme. Et tant que les taux seront bas, les prix ne plongeront pas.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : le marché plonge, pas les prix, une vidéo Xerfi Canal