Comment faire face à la pénurie de logements ?

Xerfi Canal présente le débat entre Alexandre Mirlicourtois, Michel Mouillart et Bernard Vorms, animé par Christian Saint-Etienne au Forum Expert 6 : Comment faire face à la pénurie de logements?

 **ERRATUM : Note concernant les interventions de Bernard Vorms :

• Le prix d’un logement neuf de 80 m2 à Paris représente plus de 20 années de revenu d’un ménage du décile médian des ménages de l’agglomération parisienne.
• L’apport personnel des personnes ayant bénéficié d’un PTZ + à Paris est de 80 000 € et non bien évidemment de 800 000 €.
• La population en Grande Bretagne est comparable à celle de la France ( contrairement à ce qui a été mentionné).

Christian Saint-Etienne : Quels sont les deux ou trois problèmes majeurs sur lesquels les candidats à la présidentielle pourraient donner une orientation ?

Michel Mouillart : Le nerf de la guerre est bien entendu l’accès au crédit. Permettre à tous d’accéder au logement nécessite l’intervention des pouvoirs publics. Cela pose la question de savoir où l’on situe le niveau de modestie des ménages. Il reste ensuite à savoir où construire. La réponse pourrait être là où les marchés sont déséquilibrés. Seul problème : quand l’offre globale est mal placée, les ménages font de l’étalement urbain qui est un danger pour le réchauffement de la planète. Aujourd’hui, est-ce qu’un marché déséquilibré c’est le plus cher et le plus convoité ?
 

Christian Saint-Etienne : Quelles sont les grandes évolutions de ces 20 dernières années ?
 
Alexandre Mirlicourtois : La principale évolution est l’accès au crédit qui s’est répandu dans la population à la faveur de la baisse des taux et de l’allongement de la durée des prêts qui a permis d’absorber la hausse des prix. Aujourd’hui, la légère remontée des taux va avoir pour conséquence de désolvabiliser certains ménages. Par ailleurs, les banques prêtent moins sur une durée plus courte, entraînant là encore une exclusion partielle des ménages. Ces trois dernières années, 90% des ménages ont acheté leur logement à crédit. Si les banques se montrent plus sévères, cela aura un impact d’environ 10% sur les volumes de la construction en 2012.
 

Christian Saint-Etienne : La hausse du nombre de propriétaires est-elle une bonne chose pour la croissance économique au sens large ?

Bernard Vorms : Je pense qu’il faut distinguer déjà entre la métropole et les autres zones. Le taux de propriétaires est de 40% à Paris et de 70% dans le Finistère par exemple. A Paris, le facteur le plus excluant n’est pas le revenu mais le patrimoine. Le prix d’un logement neuf de 80 m2 à Paris dépasse 20 ans de revenus. Cela signifie que l’aide à la solvabilisation dans les zones tendues est sans effet. L’apport personnel moyen d’un emprunteur du PTZ est de 80 000 euros. Le problème de l’accès au logement renvoie aux inégalités de patrimoine et non de revenus. Dans les zones les plus tendues, une hausse du taux de propriétaires revient à exclure les jeunes. Il n’y a pas eu de credit crunch en 2008 pour les accédants. Même si les banques ont des problèmes de liquidités aujourd’hui, je pense que les accédants à la propriété sont les derniers qu’elles laisseront tomber. C’est toute la différence avec la Grande-Bretagne où les banques sont bien plus restrictives car les sinistres ont explosé. Dans les zones denses, les pouvoirs publics locaux souhaitent limiter le nombre de nouveaux accédants. Cela entraîne la rareté juridique du terrain. 

Christian Saint-Etienne : Quelle(s) proposition(s) pourraient faire un candidat pour relancer la construction immobilière ?

Michel Mouillart : Je ne partage pas le point de vue de Bernard Vorms. La crise de 2008 s’est accompagnée d’une baisse de 50% des volumes de crédits accordés aux ménages. En deux ans, les accédants à la propriété ont été 30% moins nombreux. La France ne manque pas d’offre foncière. Avant la crise, il y avait 470 000 mises en chantier. Le problème du foncier est sa cherté car il est pour moitié entre les mains des pouvoirs publics et des collectivités locales. Le foncier est une variable d’ajustement des finances locales. Le problème n’est donc pas la disponibilité du foncier. 

Christian Saint-Etienne : Si la crise de la zone euro et la crise bancaire persistent en 2012, quels leviers pour relancer le logement ? 

Alexandre Mirlicourtois : L’action de l’Etat paraît fondamentale. Il semble clair que nous allons vers un recul des mises en chantier en 2012. Dans le meilleur des cas, il y en aura environ 290 000 l’année prochaine et moins en 2013, contre environ 400 000 à 450 000 en 2011.  

Michel Mouillart : On va perdre de l’ordre de 40 000 mises en chantier en 2012 pour atteindre environ 360 000. Il n’y aura pas de chute de 25% à 30% de a construction. 

Christian Saint-Etienne : Quelles solutions pour relancer le logement ? 

Bernard Vorms : La baisse des volumes de crédit peut venir de l’offre mais aussi du recul de la demande. La réticence des pouvoirs publics locaux à accepter des logements sociaux montre que l’Etat n’a plus les manettes. 

Christian Saint-Etienne : Comment relancer le logement social alors ? 

Michel Mouillart : Les logements sociaux sont concentrés dans les zones urbanisées. Dans la Manche, la Haute-Loire ou les Vosges, il n’y a pas de logements sociaux. Les ménages s’orientent alors vers le locatif privé ou accédent à la propriété. Il faut construire partout des logements sociaux, y compris dans les zones où la demande n’est pas solvable.