Enfin une bonne nouvelle : la reprise de l'immobilier est confirmée

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Dans la cacophonie des chiffres d’octobre, où l’optimisme des entreprises est mis en porte à faux par les données sur l’emploi et la consommation, où les attentats créent une énorme inconnue, une vraie bonne nouvelle : l’immobilier repart vraiment. C’est ce que montrent les derniers chiffres en provenance de l’INSEE et des Notaires. Les prix remontent dans l’ancien, certes timidement (+0,5% au 3ème trimestre) mais c’est la première fois depuis près de 4 ans.

Quant aux volumes, ils confirment leur reprise avec 753 000 transactions enregistrées en cumul sur les 12 derniers mois. C’est leur niveau le plus haut depuis juillet 2012. Des bonnes nouvelles qui ne doivent pas faire oublier que 2015 restera une année en demi-teinte avec un recul de l’ordre de 2% des prix et des ventes, certes en hausse, mais qui sont loin d’avoir restauré leurs meilleurs niveaux. Mais ce sont quand même de très bonnes nouvelles car elles sont annonciatrices d’un bon millésime 2016 tant sur les volumes que sur les prix. Toutes les conditions sont en effet réunies. La première, c’est une certitude, celle d’avoir des taux bas tout au long de l’année. Les craintes d’une remontée brutale s’estompent. La remontée de près d’un point de base des taux d’emprunt d’Etat à 10 ans (sur lesquels sont indexés ceux des crédits immobiliers) observée au printemps a fait long feu. Depuis, la prudence affichée par la FED, et la réassurance par la BCE de la poursuite, voire de l’amplification du QE, ont facilité le retour des capitaux sur les emprunts d’Etat. Le soufflé s’est dégonflé et les taux sont retombés autour de 1% ce qui sera sa valeur pivot en 2016.

Une très bonne nouvelle pour les emprunteurs car c’est la condition pour que les taux des crédits à l’habitat restent bas en 2016. Des emprunteurs qui font face, en plus, à des banques très réceptives à leur demande : à fin septembre 183 milliards d’euros de nouveaux prêts avaient déjà été accordés sur les 12 derniers mois. C’est sans équivalent, même lors des dernières périodes de surchauffe et les chiffres donnent le tournis : sur les 9 premiers mois de l’année la hausse atteint 83% par rapport à la même période de 2014. Attention, pour les ménages, les très bonnes conditions de financement sont une incitation forte à emprunter davantage et à réduire leur apport personnel, voire à renégocier son emprunt quand celui-ci a été contracté quand les taux étaient plus hauts. Mais la dernière enquête de la Banque de France montre que la part de la renégociation tend à s’éroder, signe qu’une part croissante des flux prend bien la direction de l’immobilier. Parmi, les autres bonnes nouvelles, le renforcement du PTZ, un PTZ qui comble un vide car il va désormais s’étendre à l’ancien sous conditions de travaux (25% du prix d’achat). Actuellement réservé à 6 000 communes rurales, il sera élargi dès le 1er janvier prochain à l'ensemble du territoire. C’est le petit de coup de pouce supplémentaire capable de faire repartir le marché de façon plus ferme. Bien entendu, les attentats du 13 novembre dernier à Paris peuvent transitoirement figer les ventes, notamment celles réalisée par les étrangers, mais cela ne semble pas en mesure de renverser la tendance de fond.

La progression des volumes va donc se confirmer et revenir vers le plafond des 780 000. C’est une conviction forte car, d’autres signaux en provenance de la construction neuve vont dans le même sens. La première étape avant la remontée des prix a donc belle et bien été franchie. Cela sera suffisant pour consolider le mouvement naissant sur les prix et le renforcer tout au long de l’année et faire rentrer l’immobilier dans un nouveau cycle haussier.

Alexandre Mirlicourtois, Enfin une bonne nouvelle, la reprise de l'immobilier est confirmée, une vidéo Xerfi Canal TV