L’optimisme est mesuré, mais unanime. Selon les grands réseaux immobiliers, finie la crise immobilière dans l’ancien. 2025 sera l’année de la reprise, avec à la clé un regain d’activité et une remontée des prix.
A la base de cet optimisme, le rebond des affaires conclues fin 2024 dans les agences alimentés par le cout de fouet donné au pouvoir d’achat immobilier par la baisse des taux, tendance qui devrait se poursuivre cette année.
Revenons sur les chiffres d’abord. La collecte des transactions réalisées par les grands réseaux est plus rapide que celles des notaires, mais ce sont ces derniers qui ont le privilège de l’exhaustivité. Or à fin octobre, en cumul sur 12 mois, aucune trace de redressement des mutations, bien au contraire. A moins de 775 000, elles sont tombées à leur plus bas niveau depuis 9 ans. Bien que la baisse annuelle ait ralenti et soit passés sous la barre des 20% depuis 4 mois, c’est insuffisant pour parler de reprise. En poussant une peu, la progression de la production de crédits à l’habitat (hors renégociations) pourrait laisser entrevoir une embellie en gestation. Le redressement demeure laborieux, chaotique et les niveaux très loin de leurs standards habituels mais le creux de la vague est passé. Un bémol toutefois, le montant des prêts moyens, lui aussi augmente, laissant entrevoir une hausse du nombre d’opérations moins rapide que la production.
Fragile, le diagnostic d’un léger mieux peut néanmoins être avancé, mais il ne tient qu’au fil ténu de la baisse des taux consécutive à l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE. L’institution de Francfort poursuivra sur sa lancée cette année, selon notre scenario à Xerfi, pour ramener son taux de dépôt (c’est-à-dire le taux d’intérêt appliqué par la BCE sur les liquidités que les banques commerciales déposent auprès d’elle) à 2% à l’horizon de la fin du 1er semestre, niveau auquel il se maintiendrait par la suite.
La courroie de transmission à l’Euribor 3 mois, utilisé pour la fixation des taux des prêts des ménages à taux variables, est directe mais ils représentent moins de 5% des financements.
Les taux fixes, largement préférés par la majorité des acquéreurs, sont généralement proposés pour des durées longues, entre 15 et 25 ans. Les banques financent ces prêts sur des marchés à long terme ou s’appuient sur des outils financiers comme les obligations d’État à 10 ans. Leur niveau, leur évolution sont liés en partie à la politique monétaire de la BCE, mais d’autres éléments jouent comme les anticipations d’inflation, de croissance, le contexte géopolitique, le taux de change, les soubresauts des marchés financiers et pour finir la croyance plus ou moins grande d’un pays à honorer ses engagements vis-à-vis de ses créanciers.
Or la zizanie politique, fiscale, budgétaire actuelle se paie par une hausse de la prime de risque donc des OAT à 10 ans, remettant en cause la poursuite de la baisse des taux des crédits à l’habitat.
En outre, est-ce raisonnable d'espérer que des ménages, qui ne savent pas exactement quels impôts ils vont payer et qui constatent que la dégradation du marché du travail, se ruent sur le marché de l’immobilier ? Une stabilisation vers 800 000 transactions cette année serait un moindre mal.
Dans ce contexte, nul espoir de voir la courbe des prix s’inverser. Ils auront reculé d’environ 4% en 2024 et devrait à nouveau se réduire de 0,5% en 2025 d’autant que l’offre de logements est alimentée par l’arrivée sur le marché des passoires thermiques dont les bailleurs ne peuvent financer les travaux.
C’est donc au mieux un atterrissage qu’il faut anticiper, pas encore le décollage.
Publié le mardi 14 janvier 2025 . 3 min. 38
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