Immobilier de bureaux : gare à la chute

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

L’immobilier de bureaux à horreur du vide. Et pour cause, les immeubles vides ne rapportent rien. Ils coûtent, même. Aux frais attachés au financement de la construction, s'ajoutent des charges de gardiennage, d'assurance, plus la taxe sur les bureaux de 10,13 à 17,08 euros par mètre carré en 2015 dans les communes d'Ile-de-France. Or des bureaux vides, il y en a plein. Rien qu’en région parisienne, plus de 4 millions de m² de bureaux étaient immédiatement disponibles à la fin du 2nd trimestre selon les données d’Immostat, un chiffre historiquement élevé. Compte tenu de la taille du parc (un peu moins de 53 millions de m²) cela pousse le taux de vacance à 7,6%. Bien entendu, en toute logique, il faudrait retirer des stocks les bureaux mal situés, désuets, éloignés des transports en commun dont la valeur se réduit à celle du foncier. Mais il n’y a pas que des « vieux clous » dans les stocks : plus d’un million de m² de bureaux ont été livrés en moyenne chaque année de 2000 à 2008. Et si la cadence a ralenti depuis, 785 000 m² de bureaux supplémentaires arrivent sur le marché francilien tous les ans, avec parfois pour le bailleur les pires difficultés à trouver des occupants. Inauguré en octobre en 2009, le Praetorium et ses 10 132 m² de bureaux situés à la Défense a accueilli ses premiers locataires début 2015, soit plus de 5 ans de vacances ! Car en face, la demande reste timide. La demande placée de bureaux (c'est-à-dire l’ensemble des transactions à la location ou à la vente à occupant) a même plongé au 1er semestre 2015 : moins d’un million de m² ont trouvé preneur, c’est une baisse de 22% par rapport à la même période de 2014 et l’un de ses plus faibles niveaux depuis 2006. Et encore, ce chiffre est une vision tronquée de la réalité. Pour avoir une vision plus juste du nombre de m² effectivement consommés, il faut retirer de la demande placée, les surfaces libérées par les entreprises qui déménagent. Cet indicateur existe, c’est l’absorption nette mais il est rarement présenté. Or, d’après les calculs de l’IEIF, l’absorption nette est de 630 000 m² en moyenne depuis 1984. En 2014, le compteur affiche seulement 359 000. Et cela fait 8 ans qu’il est en-dessous de son niveau moyen. 

Autre signe qui ne trompe pas : l’évolution des loyers. La courbe donne pourtant l’impression d’une grande stabilité. Malgré la crise, les prix hors charges et hors taxes varient en effet dans une fourchette de 300 à 320 euro le m². Mais c’est une stabilité de façade. Si le loyer facial ne bouge pas, les mesures d’accompagnement se multiplient. Ces petits gestes commerciaux sous formes de franchises, de participations aux travaux, de loyers progressifs représentent désormais plus de 20% des loyers faciaux en Ile-de-France. Si la pratique a toujours existé, elle s’est généralisée et le taux d’accompagnement campe à un sommet. Pas étonnant donc que les rendements locatifs se dégradent. Pour l’heure, ils restent supérieurs à celui de leur principal rival, l’obligataire. Mais attention, les taux longs ont commencé à se tendre, sans réelle amélioration de la situation économique, donc sans que le besoin des entreprises n’augmente vraiment et avec lui les valeurs locatives et les rendements. Les investisseurs vont donc, tôt ou tard, retrouver de l’intérêt pour les obligations et s’écarter des actifs dont le risque est insuffisamment rémunéré.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier de bureaux : gare à la chute, une vidéo Xerfi Canal TV