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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur des études de Xerfi

Deux coups de tonnerre sur le marché de l’immobilier. Pour lutter contre l'emballement des prix des loyers le gouvernement entend dès la rentrée prochaine bloquer par décret les tarifs à la relocation des logements. Mais encore plus fort même à Paris, les prix à la vente baissent. Et une fois n’est pas coutume, la capitale est au diapason du marché national : à Paris comme en province les prix ont reculé de 1% sur les trois premiers mois de l’année par rapport au 4ème trimestre 2011. A Paris comme en province, le marché s’est grippé et les transactions se font au compte-gouttes. Déjà certains pronostiquent un effondrement de 20 à 30% des transactions. Standard & Poor's anticipe elle une baisse des prix de 15% d'ici fin 2013. Et c’est un fait, les acheteurs ont déserté le marché. Un attentisme qui prévaut avant chaque élection présidentielle. Un attentisme auquel s’est ajouté cette fois le contrecoup de nouveaux dispositifs gouvernementaux. On peut ici évoquer le recentrage du PTZ + sur le seul logement neuf depuis janvier et aussi de la grande incertitude fiscale et législative. Pas moins de trois réformes sont en gestation. La première porte sur un encadrement partiel des loyers. Avec cette disposition, les propriétaires ne pourront plus profiter d'un changement de locataire pour augmenter le loyer à leur guise : le nouvel entrant sera soumis au même tarif que le sortant. La deuxième pourrait supprimer le congé pour ventes, c’est-à-dire la possibilité pour un propriétaire de donner congé à un locataire pour vendre le logement (une pratique très courante lors des ventes à la découpe). Et la troisième concerne l’équipement des communes en logements sociaux. Il faudra donc encore patienter jusqu’aux résultats des élections législatives pour y voir plus clair, et faire le tri entre volonté politique, effets d’annonce, sans compter le tir de barrage des lobbies. Ces annonces sont autant de facteurs d’attentisme bien sûr mais ils ne sont pas assez puissants pour inverser fondamentalement la tendance. Non, le plus préoccupant actuellement, c’est le mélange entre d’un côté une partie de la demande qui fait défaut en raison d’un environnement économique et financier très dégradé et, de l’autre, l’attitude des banques. Des banques de plus en en plus avares en crédits habitats. Car c’est un fait, les prêts immobiliers s’effondrent. Avec 6,8 milliards d’euros de crédits accordés en mars, le décrochage est spectaculaire. Il atteint 45% par rapport à janvier. Et le bilan du 1er trimestre est tout simplement catastrophique : 26,5 milliards d’euros de prêts ont été accordés sur la période. C’est une chute de plus de 21% si on compare ce montant aux 33,6 milliards distribués au 4ème trimestre 2011. Et  c’est près de 40% de crédits en moins si on compare ce montant aux 44 milliards d’euros prêtés un an plus tôt. C’est indéniable, les conditions bancaires se sont durcies. Pour faire bref, les dossiers passent de plus en plus mal et les refus sont de plus en plus nombreux. Il y a bien sûr dans le durcissement des critères d’octroi, l’impact de Bâle III sur la politique prudentielle des banques. Mais il y a surtout l’impact de la situation économique sur la solvabilité des ménages. Mais ce n’est pas tout. Cette chute s’accompagne de la réduction brutale de la durée des emprunts. Les prêts de plus de 25 ans ont représenté en avril moins de 19% de la production, contre plus de 25% en février, selon l’Observatoire du crédit immobilier. Conclusion, les banques ont accru leur vigilance et rechignent à prêter sur longue durée. Seule bonne nouvelle, la sagesse des taux d’intérêt se confirme. Des taux qui sont à moins de 3,7% en avril car après avoir reconstitué leurs marges, les banques ont répercuté dans leur prix la baisse des obligations d’Etat à 10 ans. Pour résumer, les prétendants à l’accession n’empruntent pas plus cher mais ils doivent emprunter moins et moins longtemps. Et après ? Sauf changement très rapide du contexte économique, rien ne permet d’anticiper une inversion du marché avant plusieurs mois. Mais, il faut bien avoir en tête que les prêts à l’habitat sont pour les banques françaises LE produit d’appel par excellence. Le moyen le plus efficace pour capter une nouvelle clientèle. Celui qui permet de domicilier les comptes et de se constituer une clientèle captive. Un produit dont le risque et la sinistralité sont maîtrisés. Malgré un environnement très défavorable, les ménages français font toujours aussi peu défaut. Selon notre scénario, la production des crédits immobiliers plongerait ainsi cette année de 24% pour tomber à 110 milliards d’euros, contre 144 milliards d’euros en 2011. Un scénario qui conduit droit à un repli marqué des ventes cette année. A partir d’un point haut de près de 860 000 mutations dans l’ancien en 2011, les transactions chuteraient de 18% pour revenir juste au-dessus de 700 000 unités. Et la question est : cette chute en volume de l’activité va-t-elle entraîner avec elle celle des prix ? Ce n’est pas sûr. Car si les acheteurs se font rares, les vendeurs aussi. Selon l'enquête trimestrielle Logic-Immo-TNS Sofres, le marché immobilier est toujours qualifié de « tendu » à la fin du premier trimestre. Le nombre de candidats à l'achat aurait certes fléchi de 500 000 par rapport à début janvier pour atteindre 2,5 millions d'acheteurs potentiels fin mars. Mais c’est encore 1 million de plus que les 1,5 million de vendeurs estimés par le baromètre. Il faut bien avoir en tête que l’immobilier est un marché de l’offre. C’est un marché de pénurie, héritage d’un effort de construction trop faible depuis le début des années 90. C’est un marché où il manque un million de logements. Ce qui conduit mécaniquement à un équilibre un peu particulier : les volumes s’ajustent, les prix beaucoup moins. Et déjà, les prix des promesses de vente signées en avril en Ile-de-France sont plus élevés qu’en mars. Cela fait maintenant 3 mois que les prix à Paris et en première couronne ont cessé de baisser selon MeilleursAgents.com. Un avis partagé par les notaires de Paris-Ile de France qui n’excluent pas une reprise « technique » au 2ème trimestre vu les avant-contrats signés en avril. Et si les prix devaient rester à leur niveau de la fin du 1er trimestre, le repli en 2012 serait inférieur à 0,5% en moyenne sur l’ensemble de l’année. Prévoir une baisse d’environ 2%, c’est notre scénario pour 2012, suppose déjà de prévoir une franche accélération de la chute à partir du 3ème trimestre. Quant à anticiper un repli de 15% d’ici 2013, cela revient à pronostiquer un krach. Soyons clairs. Certains acteurs du marché immobilier ont tout intérêt à crier au loup pour faire chuter le marché et provoquer une relance du nombre de transactions.  On appelle cela s’appelle miser sur des prédictions auto-réalisatrices. Mais a bien regarder la situation du marché réel, les conditions d’un krach général ne nous paraissent sont pas réunies.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : gel des transactions, baisse des prix, mais pas de krach en vue, une vidéo Xerfi Canal



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