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ACCUEIL ECONOMIE Décryptage éco Immobilier : l’ajustement,...
https://player.vimeo.com/video/120871145?autoplay=1 Alexandre-Mirlicourtois-Immobilier-l-ajustement-pas-le-krach-131.jpg
18/04/201203:49

Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur des études de Xerfi

Les prêts immobiliers s’effondrent. Avec 7,3 milliards d’euros de crédits accordés en février, le décrochage par rapport à janvier atteint 40%. Mais ce n’est pas tout. Cette chute s’accompagne de la réduction brutale de la durée des emprunts. Les prêts de plus de 25 ans ont représenté en mars moins de 21% de la production, contre plus de 25% en février, selon l’Observatoire du crédit immobilier. Seule bonne nouvelle, la sagesse des taux d’intérêt est confirmée. Pour faire bref, si les prétendants à l’accession n’empruntent pas plus cher, ils doivent emprunter moins et moins longtemps. Et c’est bien ces trois conditions réunies. 1- faibles taux d’intérêt, 2- accès facile à l’emprunt bancaire 3- durée plus longue des prêts, qui ont permis aux prix de l’immobilier de doubler en 10 ans. Or, aujourd’hui, deux de ces conditions ne sont plus réunies. Et la question se pose : s’agit-il d’un simple accroc, comme après l’épisode de Lehman Brothers ? Ou s’agit-il d’un changement durable ? C’est un fait, les conditions bancaires sont devenues plus strictes. Et, il y a bien sûr dans le durcissement des critères d’octroi une dimension structurelle liée à l’impact de Bâle III sur la politique prudentielle des banques. Mais il y a surtout l’impact de la situation économique sur la solvabilité des ménages. Tout comme la fin du PTZ dans l’ancien qui a exclu une partie de la demande. A cela s’ajoute, un contexte préélectoral d’autant plus paralysant que le flou règne en matière de politique fiscale à venir sur l’immobilier. Pour faire bref, aucune inversion de tendance n’est envisageable avant la rentrée. Selon notre scénario, la production des crédits immobiliers décrocherait ainsi cette année de 24% pour tomber à 110 milliards d’euros, contre 144 milliards d’euros en 2011. Et après ? Il faut conserver à l’esprit que les prêts à l’habitat restent pour les banques françaises LE produit d’appel par excellence. Celui qui permet de domicilier les comptes et de se constituer une clientèle captive. Un produit dont le risque et la sinistralité sont maîtrisés. Malgré un environnement très défavorable, les ménages français font toujours aussi peu défaut. Ensuite la demande existe et elle forte. 300 000 nouveaux ménages arrivent chaque année sur le marché immobilier. C’est la conséquence mécanique de la pression démographique à laquelle s’ajoute l’évolution des modes de vie (multiplication des ménages solos ou des familles monoparentales) qui amplifient le mouvement. Pour faire bref, le coup sera très rude en 2012. Evidemment, le marché de l’immobilier ne peut pas en sortir indemne. Mais ce sont ce sont surtout les volumes qui vont s’ajuster. A partir d’un point haut de près de 860 000 mutations dans l’ancien en 2011, les transactions chuteraient de 18% pour revenir juste au-dessus de 700 000 en 2012. Et les prix ? Il faut bien avoir en tête que l’immobilier est un marché de l’offre. C’est un marché de pénurie, héritage d’un effort de construction trop faible depuis le début des années 90. C’est un marché où il manque un million de logements. Ce qui conduit mécaniquement à un équilibre un peu particulier : les volumes s’ajustent, les prix beaucoup moins. Des prix qui comme vous pouvez le voir reculeraient de 2,6% dans l’ancien en 2012. C’est assez peu au final. Mais attention. Il s’agit d’une moyenne trompeuse. A côté de grands pôles de résistance (Paris, centres des grandes capitales régionales) où les prix resteront stables ou presque, d’autres zones en particulier celles éloignées des grands centres vont chuter, lourdement. Les conditions locales peuvent mener à un ajustement brutal. Mais il n’y a pas de raisons pour krach général.


Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : l’ajustement, pas le krach, une vidéo Xerfi Canal



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