Immobilier : l'ancien contre le neuf

Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Nombre de transactions encore élevé pour l’ancien. Effondrement des ventes pour le neuf. Si les deux marchés de l’immobilier font partie du même univers, ils ne font pas vraiment partie du même monde. Dans l’ancien, les mutations se sont stabilisées à 732 000 en août dernier en cumul sur 12 mois. C’est au-dessus de la moyenne de longue période calculée depuis 1992, date du début de la série, et en repli de 10% seulement par rapport à la période faste de 2002-2007. En revanche dans le neuf, le marché s’est enfoncé dans une crise profonde. La construction, dans son ensemble, est dans le rouge avec un effet loupe dès que l’analyse se resserre à la seule promotion immobilière : les ventes se rapprochent ainsi du plancher des 85 000 unités, soit sous leur moyenne calculée depuis 1996. Elles perdent 25% par rapport à leur dernier point haut et 36% par rapport à leur pic historique. La violence du choc est donc extrême. Seul point de convergence, a priori, entre les deux marchés : les prix. Ballotés dans l’ancien, ils sont sous pression dans le neuf. Dans l’ancien d’abord. En baisse de 1,3% au 2ème trimestre par rapport à la même période de 2013, ils ont cédé 4,5% par rapport à leur pic historique du 3ème trimestre 2011. Mais sur plus longue période, la hausse reste très conséquente, +109% depuis 2000. Dans le neuf, le prix des maisons campe autour de 250 000 € environ depuis mi 2008. Et comme dans l’ancien, la hausse est très impressionnante depuis 2000 (+62%). Le mouvement est identique, ou presque, pour les appartements avec des prix qui plafonnent légèrement sous les 3 900€/m², mais en hausse de 91% sur moyenne période. On retrouve donc les mêmes tendances dans le neuf et l’ancien. A ce détail près, les promoteurs doivent composer avec des coûts de construction en hausse avec le poids des nouvelles normes et des prix du foncier en lévitation : +46% entre 2006 et 2012. Le maintien des prix masque donc une pression phénoménale sur les marges. La fracture entre l’ancien et le nouveau est donc totale. Alors comment expliquer ce marché à deux vitesses ? En fait, il faut revenir aux caractéristiques de chacun. L’ancien, ce n’est rien d’autre qu’un marché de l’occasion donc structurellement moins cher : 2 800 € du mettre carré contre 3 875 pour les appartements neufs, un écart de 38%. Au moment où les budgets sont serrés, cela pèse sur le choix des futurs acquéreurs. Mais si le neuf s’effondre, c’est qu’une bonne partie de sa clientèle a disparu : celle des investisseurs, c'est-à-dire ces Français qui achètent un bien pour le louer. Pour de bonnes ou de mauvaises raisons, le dispositif Duflot est un échec. Au top de son rendement en 2010, le dispositif Scellier a contribué à pousser les ventes à investisseurs à 72 450 unités, soit 63% du total vendu par les promoteurs cette année là. En 2013, le compteur des ventes à investisseurs est resté bloqué à 35 300  unités avec le Duflot, soit 40% du total. C’est une perte sèche supérieure à 37 000 unités. Au rythme actuel, c’est l’équivalent de 5 mois de vente. Alors bien sûr, la donne va changer avec l’assouplissement du dispositif d’investissement locatif (le Pinel). Mais c’est une chose de faire fuir les investisseurs, c’en est une autre de les faire revenir.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : l'ancien contre le neuf, une vidéo Xerfi Canal