Immobilier : les plus-values ne seront pas pour tous

Et si l’immobilier flambait à nouveau. Je sais, lors de mes dernières vidéos, le scénario était celui d’une évolution « soft » des prix, après plusieurs années de baisses. Mais force est de constater que les choses tendent à s’accélérer : sur un an, les prix progressent désormais de près de 2%. C’est peut être sans commune mesure avec l’ancienne vague, mais il suffit de resserrer l’échelle du temps et des variations pour bien s’apercevoir qu’il se passe quelque chose depuis plusieurs mois.

Ce n’est en outre qu’une moyenne nationale, or on le sait bien, il n’existe pas un marché unique de l’immobilier mais des marchés de l’immobilier. Le plus emblématique, celui de Paris, affiche un rythme de progression désormais proche de 4% sur un an, cela n’était plus arrivé depuis début 2012.  Lyon est sur le même tempo avec une trajectoire assez proche.

Finalement, la question que tout le monde se pose est bien de savoir si la fièvre immobilière s’est à nouveau emparée de la France ? Et pourquoi pas ? Après tout, les volumes sont là et près de 850 000 transactions ont été conclues l’année dernière.

C’est bien simple, jamais il ne se sera vendu autant de biens en France et le record de mai 2006 est tombé. Souvenez-vous, le milieu des années 2000, une époque débridée où les prix progressaient sur un rythme proche, voire supérieur, à 15% l’an. De même, avec la remise en route du marché en volume à partir de 2009, le pic des prix a été atteint quelques mois plus tard. Or malgré un nombre record de vente en 2016, les prix auront progressé d’à peine 1,3% et n’auront toujours pas effacé leurs reculs précédents. Pour être précis, les prix fin 2016 étaient inférieurs de 5% environ à ceux de la fin 2011.

L’impression donnée est que le lien entre volume et prix s’est distendu au fil du temps et qu’emballement des transactions ne riment plus forcément avec flambée des prix. Il y a peut-être, finalement, dans cette rupture, un simple retard à l’allumage car par expérience, deux variables peuvent temporairement se déconnecter avant de se relier, ce qui expliquerait en partie la récente accélération donc sa poursuite et même son amplification. Il y a certainement du vrai, mais c’est un peu court.

Si en moyenne les prix ne s’élèvent pas plus, c’est que tout le territoire n’est pas à l’unisson. Aux niveaux des principales villes, selon les données des notaires, les prix étaient en hausse de 2 à 6% à Strasbourg, Metz, Nantes, Lille, Marseille par exemple alors que les baisses s’étalent de 3 à 8% à Montpellier en passant par Saint Etienne, Rouen jusqu’à Amiens et la liste n’est pas exhaustive. Il ne faut donc pas s’attendre à un emballement général du marché de l’immobilier.

C’est un marché en peau de léopard. Dans certaines zones blanches, les prix sont en baisse et compte tenu de l’évolution de l’activité économique et de la dynamique des emplois dans ces bassins la situation immobilière ne s’améliorera pas ou marginalement. En revanche, il y a aussi des taches sombres où, les prix se tendent à nouveau et leurs évolutions risquent bien de changer de braquet. Car du côté des conditions financières, l’environnement est exceptionnel. Les banques prêtent et même beaucoup et les records mensuels comme en cumul sur 12 mois tombent les uns après les autres.

C’est évidemment un bon signe mais si trois bémols sont à mettre : la part des renégociations restent importante donc tout ne va pas à l’habitat. Compte tenu de la reprise des mises en chantier, une part croissante prend la direction de la construction neuve, enfin la faiblesse des taux modifie le partage entre apport et emprunt.

Cette précaution prise, il n’en demeure pas moins que cela reste très favorable. Il y a enfin, les taux qui restent très bas. Dans l’ancien, ils se sont établis en moyenne à 1,34% en décembre dernier en légère hausse (3 points de base selon l’Observatoire Crédit logement / CSA. par rapport à novembre) malgré des tensions qui sont apparues sur les marchés obligataires, notamment les OAT à 10 ans depuis octobre. Si les taux immobiliers le ressentent encore peu c’est en raison du délai de transmission de l’un à l’autre. En outre la répercussion n’est jamais intégrale. Paradoxalement, cela pourrait même stimuler le marché : les taux sont bas mais ils risquent de remonter, les prix des logements sont en hausse et risque de monter plus de quoi accélérer le passage devant le notaire pour les acheteurs. A cela s’ajoute, dans le choix des ménages–investisseurs, la baisse des rendements de l’assurance-vie qui ont cassé la barre des 2%.

Alors certes, en moyenne la hausse des prix devrait rester contenue autour de 3% en 2017, mais à la moyenne il n’y a personne et dans certaines villes très prisées, l’emballement n’est pas loin, avec le risque d’apparition de nouvelles bulles. Mais des bulles de courte durée, dont pourrait bien faire les frais ceux qui s’engouffrent dans l’opportunité des taux faibles.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : les plus-values ne seront pas pour tous, une vidéo Xerfi Canal TV.