Immobilier : les prix remontent et pourquoi cela va continuer

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Les derniers chiffres de l’INSEE et des Notaires sont sans ambiguïtés, les prix de l’immobilier remontent dans l’ancien.  Après 15 trimestres de baisse, la tendance s’est finalement inversée à l’été 2015 pour se consolider en fin d’année avec une hausse de 0,3%. Bien entendu, ce n’est pas suffisant pour afficher un bilan positif et sur un an les prix ont diminué encore de 0,3% au 4ème trimestre dernier. La question est donc bien de savoir si ce début de redressement va se poursuivre et prendre suffisamment d’ampleur pour que 2016 soit l’amorce d’un nouveau cycle haussier. Que sait-on du début d’année ? Côté professionnels, c’est un peu la cacophonie dans les chiffres : les agences du réseau Century 21 notent une progression de 0,5% du prix moyen au m² au 1er trimestre par rapport à la même période de 2015.

A ce rythme-là, le marché terminerait l’année sur une hausse de 1,5%. Les remontées du réseau Guy Hoquet, plus mesurées, font état de prix quasiment stables sur un an. Le constat est plus négatif chez Laforêt avec des prix en baisse même si c’est de moins en moins. C’est quand même un premier indice, car il y un an, tous étaient à l’unisson sur un recul des tarifs. Les temps changent. Et encore plus les volumes, car là c’est à l’unanimité que les réseaux constatent un retour massif des clients dans leurs agences. Les données sur les mutations le montrent, les transactions sont en très forte en progression. En cumul sur 12 mois, elles campent autour de 810 000 unités, se rapprochant de leurs derniers pics. Les raisons de ce retour en grâce tiennent essentiellement aux conditions exceptionnelles de financement. Les taux d’intérêt sont à leurs plus bas historiques proches, voire en dessous, de 2%. Selon l’Observatoire du crédit au logement/CSA, ils ont été de 2,07% au 1er trimestre et sont même tombés à 1,97% en mars dernier.

Et encore. Les taux étant différenciés en fonction du bien, dans l’ancien ils sont tombés plus bas à 1,93%. Du jamais vu depuis la fin des années 40. Et ce n’est pas fini. Car la concurrence entre les banques est féroce, c’est la course aux part de marché. Surtout, le mouvement est soutenu par l’amélioration des conditions de refinancement de la BCE sans oublier les obligations d’Etat à 10 ans, des OAT qui à environ 0,5% sont revenues ou presque à leur plancher historique du printemps 2015, c’est-à-dire le niveau qui prévalait avant le déclenchement de la crise grecque. Et tout pousse actuellement pour qu’ils restent collés à ce niveau. Les taux sont bas et les banques prêtent massivement comme le montre les données sur l’évolution des flux des nouveaux prêts qui se sont stabilisés autour de 14 milliards d’euros. C’est moins qu’en 2015 où ils ont atteint en moyenne près de 17 milliards, et le cumul sur 12 mois devrait descendre sous la barre des 200 milliards d’euros. A ce détail près : la part des renégociations de prêts recule pour passer de plus de 51,3% en 2015 à 31,2% en février dernier.

Autrement dit, ces flux se dirigent massivement et de plus en plus vers l’achat immobilier. Et si les banques prêtent beaucoup c’est qu’une demande s’exprime en face: l’élargissement du PTZ a facilité le retour des primo-accédants. S’y ajoute la baisse de 6% des prix entre 2011 et 2015 qui a resolvabilisé une partie de la demande. Si les ménages reviennent sur le marché c’est aussi parce qu’ils anticipent la fin de la baisse des prix et jugent le moment opportun pour passer à l’offensive. Quant à l’allègement de la fiscalité sur les plus-values immobilières pour les non-résidents depuis le 1er janvier 2015, il peut également susciter de nouvelles vocations à l’achat. Les volumes vont donc continuer de se tendre et les prix vont suivre. D’après notre scénario, en moyenne sur l’année ils devraient augmenter de 1% faisant bien de 2016, l’an 1 d’un nouveau cycle haussier après quatre années de reflux.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : les prix remontent et pourquoi cela va continuer, une vidéo Xerfi Canal TV