Immobilier : les transactions baissent, les prix résistent

Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur des études Xerfi

Aucun doute n’est permis, les transactions immobilières vont baisser en 2012. En cause, l’environnement anxiogène des ménages bien sûr. Hausse du chômage, pouvoir d’achat en berne, confiance laminée forment un cocktail particulièrement toxique. L’acquisition d’un logement est un achat engageant qui nécessite un horizon, au moins, en partie dégagé. Mais ce n’est finalement peut être pas là le plus important. Le plus important c’est l’impact de la montée des taux d’intérêt et plus encore du rationnement du crédit. Tout simplement parce qu’environ 95% des acquisitions se font à crédit. Or selon les données du Crédit Logement/CSA, les taux flirtent à nouveau avec les 4%. A l’origine de cette nouvelle phase de hausse ? Deux facteurs. D’abord le comportement des banques. Des banques qui pendant longtemps n’ont pas hésité à sacrifier leurs marges sur les prêts immobiliers. Des prêts immobiliers considérés comme un produit d’appel et généralement octroyés à condition que l’emprunteur domicilie ses comptes. Des produits d’appel qui permettaient ensuite à l’établissement préteur de capter un nouveau client et de le rentabiliser ensuite par la vente d’autres produits ou de services. L’entrée en vigueur de la réforme bancaire Bâle 3 contraint désormais les établissements financiers à marger, même sur ce type de produits. C’est évidement un facteur haussier. De même que la remontée des obligations d’Etat à 10 ans, auxquelles sont associés les taux fixes immobiliers. Selon notre scénario, les taux immobiliers augmenteront ainsi progressivement pour s’approcher fin 2012 de 4,5%. Dans le même temps, les critères d’octroi des crédits en cours et à venir vont se durcir. De plus en plus de banques ont déclaré qu’elles allaient durcir les critères d’attributions des prêts à l’habitat. Pour faire bref, le crédit va devenir plus rare. Le crédit va devenir plus cher. Mécaniquement, le volume de transactions va baisser. Il faut aussi tenir compte du contrecoup de la réforme de la taxation des plus-values immobilières. Pour en être exonérée, il faudra désormais détenir son bien immobilier pendant 30 ans contre 15 ans. Ce qui devrait décourager une partie des propriétaires, notamment de logements locatifs ou de résidences secondaires, à céder leurs biens. Le niveau des ventes a retrouvé en 2011 le niveau de ses meilleures années, soit un peu moins de 850 000 transactions. Elles devraient reculer d’un peu plus de 10% cette année pour revenir vers le seuil de 750 000 ventes. Et les prix ? L’immobilier reste un marché dominé par l’offre. En clair, les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Ce déséquilibre, héritage d’un effort en construction trop faible, conduit mécaniquement à un équilibre un peu particulier. Si le marché se grippe, ce sont les volumes qui s’ajustent, pas les prix. Des prix qui comme vous pouvez le voir resteront stables cette année après une hausse de 6,5% en 2011.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : les transactions baissent, les prix résistent, une vidéo Xerfi Canal.