Immobilier : rentrée sous tension

Débat autour de la taxation des plus-values immobilières en septembre. Chute des ventes des promoteurs au 2ème trimestre. Le marché de l'immobilier est semble t-il entré dans une zone de turbulences. Pourtant, à y regarder de plus près, l'environnement économique et financier de l'immobilier n'a guère évolué ces derniers mois. Et si la situation s'est détériorée par certains aspects, il y a eu de bonnes surprises sur d'autres. Nul doute que l'évolution des taux d'intérêt est l'une de ces bonnes surprises. Les taux d'intérêt sont une variable clé du marché, car ils déterminent en partie la capacité d'emprunt des ménages. En août, ils se sont établis en moyenne à 3,91%. Un niveau équivalent au mois précédent. Plus important encore : la mécanique haussière en marche depuis décembre 2010 semble enrayée. Mieux, les risques de dérapage semblent pour l'instant exclus. Les obligations d'Etat à 10 ans, auxquelles sont associés les taux fixes immobiliers, se sont nettement détendues ces dernières semaines. A 3,80% en avril, elles sont passées à 2,80% fin août pour tomber à moins de 2,60% début septembre. Alors bien sûr, certains établissements bancaires préfèrent consolider leurs marges plutôt que de répercuter cette baisse. Mais la majorité des banques se sera ajustée. La rentrée est en général l'occasion de capter de nouveaux clients. Après l'évolution des taux, il y a une autre bonne nouvelle. C'est la confirmation de l'allongement de la durée des prêts. Un allongement qui, on le sait, a rendu supportable la flambée des prix dans l'immobilier. Il suffit de quelques chiffres pour s'en convaincre. En 2000, les emprunts de plus de 25 ans représentaient seulement 0,8% de l'ensemble des crédits immobiliers des ménages. 11 ans plus tard, cette part atteint plus de 25%. Ce n'est pas une simple évolution mais bien une véritable révolution. Une révolution qui a permis aux ménages de digérer l'essentiel de la hausse des prix en relevant leur capacité d'achat. Comme vous pouvez le voir, après une légère décrue pendant la récession, la durée moyenne des prêts a retrouvé sa moyenne de long terme. La tendance est même légèrement haussière depuis le 1er trimestre 2011. En août, la durée moyenne d'un prêt était ainsi d'environ 18 ans. Dernière bonne nouvelle. Et c'est paradoxal. Je veux parler de la chute de la Bourse. Certes, cela provoque un effet richesse négatif pour les particuliers qui ont investi sur les supports actions. En clair, cela entraîne leur appauvrissement. Pourtant, cette chute du CAC 40, un temps sous les 3000 points, et l'orientation incertaine des places financières font de l'immobilier l'un des placements les plus attrayants du moment. Pourquoi ? Tout simplement parce que c'est l'un des plus stables. Et c'est bien ce qu'illustre parfaitement la quasi-euphorie qui règne aujourd'hui dans l'immobilier de luxe. Mais il n'y a pas que des bonnes nouvelles pour le marché de l'immobilier. La dégradation de l'environnement économique s'est vite traduite par une remontée brutale du nombre de chômeurs. Perspectives de croissance limitées, montée du chômage, modeste hausse du pouvoir d'achat, les ménages sont mis à rude épreuve. C'est d'autant plus vrai que la menace d'un durcissement fiscal général se précise. Pas étonnant que le moral lâche. Même chez les cadres. Ainsi, trois cadres sur quatre s'attendent à une dégradation générale du niveau de vie en France d'ici un an. Plus inquiétant : près de 1 sur 2 anticipe une dégradation de sa propre situation financière. Pas étonnant avec de tels scores que le baromètre qui mesure le moral soit descendu à -55 en août dernier, son plus bas niveau depuis sa création en 2004. En d'autres termes, le climat n'est pas propice à des achats engageants. Et quoi de plus engageant que l'acquisition d'un logement. A cela s'ajoute les précédentes hausses des prix qui ont, quand même, entamé la capacité d'achat immobilier des Français. Autrement dit, beaucoup ne peuvent pas injecter plus d'argent dans un projet immobilier. Toutes ses forces vont plus ou moins se neutraliser. Ce qui conforte notre scénario d'un ralentissement progressif de la hausse des prix. Nos prévisions + 5% en 2011 et presque 1% en 2012 restent donc inchangées. L'immobilier reste un marché dominé par l'offre. En clair, les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Ce déséquilibre, héritage d'un effort en construction trop faible, conduit mécaniquement à un équilibre un peu particulier. Si le marché se grippe, ce sont les volumes qui s'ajusteront, pas les prix.