L'amélioration de la qualité des logements justifie-t-elle l'explosion des prix ?

Il y a d’abord l’aspect quantitatif. Entre la fin des années 60 et aujourd’hui, le parc de résidences principales a quasiment été multiplié par deux pour atteindre près de 29,5 millions d’unités en France métropolitaine. Comme en face, l’essor de la population a été d’un peu moins de 31%, le nombre de personnes vivant sous un même toit s’est considérablement réduit passant de 3,1 à 2,2. Les mises en couples plus tardives, les ruptures d'union, l'augmentation du nombre de familles monoparentales, l'allongement de l'espérance de vie induisent mécaniquement une diminution de la taille des ménages. Et il faut donc plus de logements pour héberger un même nombre de personnes.

Les conditions d’habitation se sont homogénéisées

Une évolution qui est allée de concert avec un accroissement de la taille des habitations que ce soit en termes de pièces disponibles ou d’espace. En 1968, les petits logements (c’est-à-dire les 1, 2 et 3 pièces) représentaient quasiment 60% des résidences principales. 50 ans après, c’est moins de 40% du parc ! De son côté, la surface moyenne d’un logement est passée de 70 à plus de 90 m², si bien que chaque Français dispose en moyenne d’environ 40 m² contre 23 m² 45 ans plus tôt, soit quasiment du simple au double. Même si le mal-logement reste un problème non résolu, le surpeuplement et la suroccupation se sont considérablement amoindris sur longue période.

Au plus de logements a répondu aussi le mieux de logement avec une nette amélioration du confort, notamment de l’équipement sanitaire. La quasi-totalité des résidences principales dispose aujourd’hui d’une salle de bains (c’est-à-dire qu’elles sont équipées d’une douche ou d’une baignoire), ce qui était loin d’être le cas il y a 50 ans où moins d’une sur deux en disposait. C’est inconcevable de nos jours, mais près d’un logement sur 10 était encore dépourvu d’eau courante en 1968, et plus de 45% ne disposaient pas de toilettes intérieures. Des habitations également de mieux en mieux chauffées. L’utilisation de poêles, cheminées ou cuisinières a fortement baissé en cinquante ans puisqu’elle concernait encore la moitié des résidences principales en 1975 contre 11% aujourd’hui, au profit de chaudières beaucoup plus performantes. Avec une meilleure isolation des bâtiments, cela facilite le maintien à un bon niveau des températures dans les logements, quelle que soit la saison. Réduction des infiltrations d’eau, hausse de la qualité des installations électriques sont autant d’éléments qui participent également à la réduction de l’inconfort. Les conditions sanitaires au sens large se sont donc considérablement améliorées et discriminent désormais beaucoup moins les territoires entre eux. Il y a eu de ce point de vue une homogénéisation des conditions d’habitation en France.

Acquérir sa résidence principale, un véritable défi

Face à ces évolutions, une forte poussée des loyers dans les parcs privé et social et plus encore celle des prix que l’amélioration de la qualité ne peut seule justifier. Du milieu des années 60 jusqu’à la fin des années 90, un ménage devait consacrer en moyenne 2,5 années de revenus pour acquérir sa résidence principale. Tout change à partir de 2000 : les prix flambent jusqu’à représenter 4,5 années de revenus en 2006 pour finalement s’approcher de 5 en 2021. C’est un nouveau record, record qui sera battu cette année ! De fait, le saut vers la propriété se complique pour les primo-accédants, car il suppose de disposer de revenus de plus en plus importants ou d’un capital hérité. Le recours à l’emprunt est incontournable, mais plus que sur la fréquence de son utilisation par les accédants, ce sont les évolutions des montants empruntés et la durée des crédits qui sont le plus remarquables. Fin des années 60, la maturité d’un emprunt s’élevait à environ 12 ans. En 2020, c’est quasiment 22. Dix années de plus ! Quant à l’endettement immobilier, son poids dans le revenu disponible des ménages est passé de moins de 30% au début des années 90 à près de 80% en 2021.

Acquérir sa résidence principale est devenue un véritable défi avec cette triple conséquence :

1. La capacité des ménages à passer du statut de locataire à celui de propriétaire s’est amoindrie. La part des propriétaires de leur résidence d’ailleurs stagne depuis 6 ans à 57%.
2. Une ségrégation croissante entre le cœur des grandes métropoles et leur périphérie.
3. Une baisse de la mobilité résidentielle dans le parc privé comme dans le parc social (d’où une augmentation des listes d’attentes pour ce dernier).

Et c’est là tout le paradoxe. En dépit de bonds quantitatifs et qualitatifs remarquables, l’expression « crise du logement » demeure toujours un thème d’actualité.