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L’évolution des prix immobiliers : les gagnants et les perdants

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Alexandre Mirlicourtois

- Directeur de la conjoncture et de la prévision

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Les Français aiment la pierre... et dans la crise elle ne les a pas trahit :

1- L'activité n'a pas calé et les ventes dans l'ancien ont atteint 723 000 unités en hausse de 2,7% en 2013. Elles sont en passe de retrouver la moyenne établie depuis le début des années 2000.

2- Les prix résistent : le repli sur l'ensemble du territoire est resté bloquée à 2% seulement ce qui porte le recul depuis l'entame du mouvement baissier à 2,5%. Une pichenette face au cycle haussier qui a fait grimper les prix de 101% en dix ans. Surtout, le déroulement de l'année montre une remontée des prix au 4ème trimestre, la première depuis deux ans. Le marché est donc loin de la correction que certains anticipaient.

Quant à 2014, les premières informations en provenance des professionnels confirment qu'aucun krach ne se profile : les corrections restent très mesurées et confortent notre scénario d'un léger ajustement des prix de 1,5% et d'une stabilisation des volumes à environ 725 000 transactions. Un marché sans réelle tendance malgré une fin 2013 dynamique mais deux éléments sont à prendre en compte :

1- Côté taux d'intérêt d'abord. Si les taux restent proches de leur plancher, ils ne permettent plus d'amortir n'importe quelle hausse des prix. Leur potentiel de baisse est quasi-inexistant et leur remontée probable. Si aucun dérapage des OAT 10 ans (la référence des banques pour fixer les taux accordés aux particuliers) n'est anticipé, les scénarios penchent majoritairement vers une remontée graduelle. L'effet taux va donc moins jouer.

2- Côté taxes maintenant. Avec la hausse annoncée de 3,8% à 4,5% des droits maximaux de mutations applicable depuis le 1er mars dernier, la facture totale peut grimper jusqu'à 7,7% du coût d'acquisition. Une charge lourde, rarement financées par les banques, et qui a certainement précipité les ventes au tournant 2013-2014.

Cette solidité du marché a donc de quoi rassurer les 58% de propriétaires Mais ce statuquo ne fait pas que des heureux. Paradoxalement, deux catégories de population sont pénalisées :

1- Il y a d'abord ceux à qui une baisse des prix serait très profitable : les primo-accédants. Ils ne disposent pas de biens à valoriser pour constituer leur apport et qui sont pénalisés par le décalage grandissant entre les prix des logements et leur revenu. Plus largement, pour tous ceux qui désirent des m² supplémentaires, le marché n'est pas favorable.

2- Il y a ensuite les investisseurs entrés sur le marché il y a moins de 5 ans alors que les prix étaient au plus haut. Les loyers en euros constants, c'est-à-dire en tenant compte de l'inflation, plafonnent ou sont en baisse depuis 2007. Et il faut encore déduire les charges supportées par le propriétaire bailleur (impôt foncier, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, etc.). Bilan d'après le réseau Century 21, un bien ancien présentant un rendement brut de 5% n'offre en réalité pas plus de 3,5% de rendement net. Encore faut-il encore déduire les taux d'intérêt. Au total, pour les néo-investisseurs, il y a bien une dégradation des rendements locatifs. Seul espoir donc, voir les prix reprendre leurs ascension et rentabiliser leurs investissements à la sortie.

Alexandre Mirlicourtois, L'évolution des prix immobiliers : les gagnants et les perdants, une vidéo Xerfi Canal

Publié le jeudi 13 mars 2014 . 3 min. 50

Mots clés : Immobilier

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