L'immobilier bureau dans une bulle spéculative

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Difficile d’y voir clair dans l’immobilier de bureaux. Il y a d’abord les chiffres mis en avant par la profession. Si l’on s’en tient à cet affichage, qui fait office de vitrine, les volumes investis tiennent actuellement la corde. Et pour cause. Portés par une fin d’année euphorique, ils ont bondi de 9% en 2015 pour se rapprocher de leurs pics de 2006-2007 proches des 20 Md€. Et 2016 commence sur les chapeaux de roues avec la vente pour 800 M€ de la Tour First à la Défense, le plus haut gratte-ciel de France devant la tour Montparnasse. Dans un monde qui croule sous les liquidités à la recherche désespérée de rendements, les investisseurs du monde entier s’arrachent à prix d’or les immeubles les mieux situés, bien conçus et bien loués. Surenchère et frénésie d’achats devraient donc se poursuivre. Autre chiffre souvent cité, la demande placée de bureaux (c'est-à-dire l’ensemble des transactions à la location ou à la vente à occupant). En hausse de 1% environ, elle a atteint 2,2 millions de m² en Ile-de-France, le marché de référence français. Bien entendu, 2006 et ses 2,8 millions de m² sont encore loin, mais l’optimisme des professionnels s’explique par une fin d’année euphorique avec un bond de 26% de la demande placée au second semestre. Montants investis, demande placée : c’est le duo gagnant, la marque de la bonne santé retrouvée de l’immobilier de bureaux. Mais c’est en partie une illusion. La demande placée, d’abord, est un indicateur partiel. Pour avoir une vision plus juste du nombre de m² effectivement consommés, il faut retirer de la demande placée, les surfaces libérées par les entreprises qui déménagent. C’est l’absorption nette, un indicateur rarement présenté et avec retard. D’après les calculs de l’IEIF, l’absorption nette est de 630 000 m² en moyenne depuis 1984. En 2014, elle a été de seulement 359 000 et rien n’indique que la barre se soit redressée depuis. Autre signe qui ne trompe pas : la permanence des « soldes » dans l’immobilier de bureaux. Le loyer facial, c’est la théorie. La réalité, ce sont les mesures d’accompagnement. Ces petits gestes commerciaux - franchises, participations aux travaux,  loyers progressifs - qui représentent désormais plus de 20% des loyers faciaux en Ile-de-France. Et si les professionnels sont prêts à tout  c’est que les bureaux vides sont nombreux. Près de 4 millions de m² sont de suite disponibles. C’est beaucoup. Sur un parc de 53 millions de m², c’est un taux de vacances de 7,4%.Et il ne s’agit pas que de « vieux clous » : plus d’un million de m² de bureaux ont été livrés en moyenne chaque année de 2000 à 2008. Et si la cadence a ralenti depuis, près de 800 000 m² de bureaux supplémentaires arrivent sur le marché francilien chaque année, avec parfois, pour le bailleur, les pires difficultés à trouver des occupants. Or, les immeubles vides ne rapportent rien. Pire : ils coûtent. Aux frais attachés au financement de la construction s'ajoutent des charges de gardiennage, d'assurance. Sans oublier la taxe sur les bureaux de 10,02 à 16,89 euros par mètre carré depuis le 1er janvier 2016 dans la majorité des communes d'Ile-de-France. Résultat : les rendements locatifs se dégradent. Pour schématiser, le rendement annuel d’un bien immobilier c’est le ratio loyer annuel perçu sur prix d’achat du bien. Pour améliorer le rendement, il faut donc que les loyers augmentent ou que les prix d’achat baissent Or, c’est exactement l’inverse qui se passe aujourd’hui. Résultat, le taux de rendement théorique ne dépasse pas 4%. C’est plus que les OAT, principal placement concurrent qui campe sous les 1%. A cela près que le chiffre de 4% est adossé à un niveau de risque bien plus élevé et que ce dernier n’est plus assez rémunéré. C’est donc bien plus l’espoir d’une plus-value et non le rendement locatif de l’actif lui-même qui pousse les acheteurs à acheter. C’est dangereux et cela s’appelle une bulle spéculative. On peut alors s’interroger : Paris bulle-t-il ?

Alexandre Mirlicourtois, L'immobilier bureau dans une bulle spéculative, une vidéo Xerfi Canal TV