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La bulle immobilière va-t-elle éclater ?

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Alexandre Mirlicourtois

- Directeur de la conjoncture et de la prévision

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Il ne faut pas se raconter d'histoire : le marché immobilier français présente tous les symptômes d'une bulle :

1- les prix sont historiquement élevés

2- ils sont déconnectés de l'évolution des revenus des accédants et des loyers

3- l'emballement a été très rapide ces dernières années

4- ces hausses se sont accompagnées d'un gonflement du crédit.

Et pourtant, malgré une crise à rechute depuis 2008, un pouvoir d'achat attaqué, un taux de chômage record, un moral en berne et un durcissement de la fiscalité immobilière, le marché de l'ancien tient. C'est ce que montrent les prix relevés par les notaires. Des prix qui ont bien résisté jusqu'au 1er trimestre. Quant au 2ème trimestre, les premières informations des professionnels sont plutôt convergentes : aucun décrochage et des prix à peine écornés au niveau national.

Alors pourquoi une telle résistance ?

Le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt est un premier élément d'explication. A moins de 3% en moyenne depuis avril, selon l'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, les taux de crédit immobilier entrent dans la légende. Du jamais vu depuis 1947. Et pour une fois, la moyenne a du sens, puisque la quasi-totalité de la production de nouveaux crédits s'effectue à des taux inférieurs à 4%. Pour les acheteurs solvables qui satisfont les conditions d'octroi des banques, c'est un sérieux coup de pouce.

Ensuite, il y a des causes plus structurelles, comme la forte pression de la demande. Une forte pression de la demande liée à la hausse de la démographie et aux phénomènes de décohabitation. Mais aussi une forte pression de la demande liée à la volonté d'investir dans la pierre pour préparer sa retraite, un investissement plus rassurant et concret que la Bourse.

Mais il y a aussi, le comportement des banques. En France, l'octroi de crédit à l'habitat repose sur la capacité de remboursement de l'emprunteur et les crédits sont à taux fixe. Ce qui a évité les dérives à l'anglo-saxonne et un credit crunch. Enfin, grâce à leur prudence, les promoteurs ne se retrouvent pas avec un stock d'invendus excessif et ses conséquences en chaîne sur le prix du neuf et par contamination de l'ancien.

Enfin, fondamentalement si les prix résistent c'est aussi parce que les jeunes générations entrent dans le jeu de la bulle. Dans l'immobilier, le rendement est conditionné par les plus-values que chaque génération d'acheteurs espère réaliser à sa sortie du marché Et chaque génération se repasse la patate chaude. C'est un schéma à la Ponzi. Mais comme les anticipations de prix sont en hausse et les conditions de crédits encore accessibles, le flux de nouveaux entrants suffit pour éviter l'éclatement de la bulle. En fait, seule une remontée très brutale des taux d'intérêt gripperait la machine en excluant de facto du marché les primo-accédants.

A court terme, ce n'est pas notre scénario à Xerfi, ce qui écarte tout ajustement brutal des prix en 2013, avec une correction d'à peine plus de 1,5% et de 0,5% en 2014. Mais attention, avec la fin du quantitative easing aux Etats-Unis et les nouvelles crispations dans la zone euro, n'écartons pas le scénario du pire et souvenons-nous que les histoires de bulle finissent toujours mal, tôt ou tard. Mais parfois très tard.

Alexandre Mirlicourtois, La bulle immobilière va-t-elle éclater ?, une vidéo Xerfi Canal

Publié le mardi 9 juillet 2013 . 3 min. 30

Mots clés : Immobilier

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