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03/09/202003:51

Pour la très grande majorité des spécialistes, c’est inévitable : l’immobilier va se faire rattraper par l’effet Covid-19. La solvabilité des acquéreurs va être sévèrement attaquée à la fois par la dégradation du marché du travail et les pressions sur les revenus alors que les banques se montreront plus sélectives. Les transactions vont mécaniquement se tarir, entraînant les prix à la baisse. Cette tendance générale se doublera d’une autre, celle d’un exode urbain massif, car avec le confinement, les citadins ont rêvé d’espaces verts et de verdure. Ce scénario très consensuel n’est pourtant pas écrit d’avance.


Aucun renversement de tendance (pour le moment)


Il y a d’abord les faits. Avec le confinement, la fermeture totale ou partielle des agences a entraîné une chute des transactions, leur cumul sur 12 mois passant de 1 million en début d’année à 973 000 en avril, une chute de plus de 9%. Mais on observe un inversement de tendance dès le mois suivant, signe du retour très rapide des acheteurs sur le marché.


Les remontées « terrain » des agences immobilières ne disent pas autre chose. La période estivale a été marquée par une forme très particulière d’embouteillage, celle des files d’attente dans les agences avec pour certains réseaux un nombre de promesses de vente signées record, signe que le rattrapage s’est poursuivi tout l’été. Quant aux prix, si les hausses se sont calmées selon l’indice Meilleurs Agents – Les Echos, aucun renversement de tendance n’est constaté à la date du 1er septembre, ni à Paris où ils sont stables à près de 10 600 euros le m², ni dans les principales grandes villes où ils continuent de progresser tout comme en zone rurale.


Le pic des effets de la crise étant à venir, il est possible de voir dans ce décalage un simple sursaut d’un marché en sursis. Ou bien il manque un élément. Cet élément, c’est la dimension monétaire de la hausse des prix de l’immobilier. Fin 2008, en réponse à la crise des subprimes, la Fed, la BCE (et toutes les grandes banques centrales) ont injecté dans le système financier des dizaines de milliards de dollars, d’euros de yens ou de livres sterling, notamment à travers des programmes d’achats d’actifs. Depuis par vagues successives, dont la dernière, pour contrer les effets de la crise de la Covid-19, les bilans des banques centrales ont explosé pour s’approcher des 7 000 milliards de dollars pour la Fed, l’équivalent de 33% du PIB des États-Unis et dépasser les 6 000 milliards d’euros pour la BCE (soit 54% du PIB de la zone euro). Au Japon, la barre des 100% est franchie.


L’immobilier très dépendant de la politique monétaire


En face aucun dérapage des prix, l’inflation reste très basse, bien en dessous des cibles officielles. Mais en économie comme en chimie, « rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme ». Si l’argent injecté dans le système financier ne se retrouve pas dans le prix des biens et des services, c’est qu’il s’est fixé ailleurs. Dans l’or, les obligations, les actions, l’immobilier, avec à la clef une hausse des prix d’actifs, et des taux d’intérêt au plancher. En zoomant sur le marché immobilier parisien, il apparaît nettement que la liaison entre taux d’intérêt et prix de l’immobilier s’est renforcée depuis les années 2000 et que la politique monétaire de la BCE a clairement participé à la montée des prix immobiliers dans la capitale et par extension dans les régions stars, notamment, dans les meilleurs arrondissements des principales métropoles.


Or, une chose est sûre, les grandes banques centrales ne vont pas changer de sitôt leur politique. Donc aucune spirale baissière des prix de l’immobilier en vue sur ces marchés. Quant à l’exode post Covid-19, ce n’est pas si simple. Il y a loin du désir au passage à l’acte, sauf pour une minorité. Si bien des Français rêvent aujourd’hui de se mettre au vert, les contraintes économiques, familiales et professionnelles les feront revenir à la réalité. Loin d’être certaine, la baisse des prix de l’immobilier demeure une hypothèse bien fragile et la ruée vers la campagne une chimère.


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Mots clés : ImmobilierLogementTaux d'intérêtBanques centralesImmobilier Covid-19

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