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Le logement freine la mobilité et favorise le chômage

Publié le mercredi 16 décembre 2015 . 4 min. 21

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Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

 

L’attachement à leur logement empêche-t-il une partie des chômeurs à retrouver un emploi ? En France, la part des propriétaires occupants s’accroît : 58% des ménages environ aujourd’hui sont propriétaires de leur résidence principale, c’est 5 points de plus qu’en 1985. Or c’est un fait bien établi, les propriétaires occupants sont beaucoup moins mobiles que les locataires. Mesuré à travers la notion du taux de rotation, c'est-à-dire le rapport entre le nombre de logements ayant changé de main entre deux dates et le parc existant, la mobilité s’établit en France actuellement à 7,3%. Mais c’est le grand écart entre les locataires où il atteint près de 18% dans le parc locatif privé, 9% dans le parc locatif social, et 3% seulement pour les propriétaires.

 

Bien entendu, la relation de cause à effet demande à être relativisée : le taux de mobilité tend à décroitre avec l’âge, or les propriétaires sont en moyenne plus âgés que les locataires ce qui explique une partie de l’écart. De même, la décision de devenir propriétaire, tout comme les moyens de financement accordés par les banques pour le devenir, dépendent notamment de la stabilité professionnelle et familiale anticipée. Malgré tout, les travaux d’Andrew Oswald de 1996, puis d’autres économistes ensuite, tendent à montrer que ce lien est significatif : une hausse de 10 points du taux de propriétaires accroitrait d’environ 2 points le taux de chômage. Se pose donc le problème de l’adéquation entre les lieux où se trouvent les emplois et ceux où les chômeurs résident. Au 2ème trimestre 2015, l’INSEE estimait le taux de chômage à 10% en France métropolitaine avec de très fortes disparités géographiques. Le taux de chômage approche ou dépasse les 15% dans le Nord où sur le pourtour méditerranéen. A l’opposé, en Ile de France, autour de Lyon, sur son flanc Est et sur une partie du Centre, il voisine plutôt les 8%. On y décèle même des difficultés de recrutements. Alors, y-a-t-il un lien avec la carte de France des propriétaires ? Cela n’a rien d’évident. La fracture est ici plutôt Est-Ouest. Au premier abord, l’influence du statut d’occupation du logement sur la mobilité et ses conséquences sur le marché de l’emploi ne sautent pas aux yeux. Mais il faut aller plus loin. Il faut aussi intégrer l’importance du secteur social. Parce que les loyers y sont très encadrés et très avantageux, le coût d’opportunité de quitter un logement social pour un logement du secteur libre est élevé. Hors, historiquement le parc social est dense dans le Nord Est du pays comme le Nord-Pas-de-Calais, la Picardie ou la Champagne-Ardenne. Quitter son HLM pour répondre à une offre d’emploi située dans une zone qui en est dépourvue ou dans laquelle la file d’attente est trop longue limite le gain à accepter un nouvel emploi. Mais il faut encore ajouter un élément, les prix de l’immobilier.

 

La carte de France des prix est éclairante. C’est dans le Nord-est, le Centre et dans le Sud (hors départements côtiers) que les prix au m² sont les plus bas, ce qui rend cette carte finalement assez proche de celle du taux de chômage. Il faudrait certes affiner encore l’analyse car la présence d’une grande capitale régionale comme Lille dans le Nord ou Strasbourg dans le Bas-Rhin biaisent en partie les données. Partir d’une zone où les prix sont bas et le marché grippé pour répondre à une opportunité professionnelle dans une région où les prix sont élevés, demande d’accepter une dégradation parfois trop importante de ses conditions de vie (habitat plus petit, temps de transports plus long, etc.) La mobilité résidentielle dépend de 3 facteurs clés : du taux de propriétaires, de l’échelle des écarts de prix de l’immobilier entre régions, et de l’importance du parc social. Force est de constater alors que lorsque l’on prend en compte ces trois éléments, il existe bien un France piégée dans le sous-emploi. 

 


Alexandre Mirlicourtois, Le logement freine la mobilité et favorise le chômage, une vidéo Xerfi Canal TV


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