Pourquoi la hausse de l'immobilier va se prolonger

L’ascension de l’immobilier ce n’est pas terminée. Les dernières données sont sans équivoque, les prix remontent, le rythme s’accélère : en France métropolitaine, la hausse atteint désormais 3,5% sur un an, et les prix ne sont plus qu’à 3,2% de leur pic historique. Encore, ne s’agit-il là que d’une moyenne. A Paris, le record de 2012 a été battu en début d’année et à 6,6% de hausse sur un an, la flambée est déjà là. Ce n’est pas un cas unique : à Lyon les prix sont aussi à un sommet.

La fièvre acheteuse n'est pas près de retomber

Précédant la hausse des prix, les transactions se sont envolées depuis plusieurs trimestres. C’est une véritable fièvre acheteuse qui s’est emparée des Français : la barre des 900.000 mutations a officiellement été franchie en mai dernier, c’est un record historique. Ce record est certes à relativiser, car depuis 2000 le parc s’est accru d’environ 21%, à plus de 35,5 millions de logements aujourd’hui. Comme de leur côté, les ventes n’ont progressé que de 14%, le taux de rotation n’a pas encore égalé son niveau maximal observé au début des années 2000 (soit environ 2,7%). Il faudrait parvenir à 957.000 transactions pour l’atteindre : au rythme actuel, dans un an c’est fait.

On perçoit mal ce qui pourrait enrayer la machine. La dynamique de l’immobilier prend en effet appui sur ce triptyque : croyance sur la solidité de la pierre (notamment vis-à-vis des placements alternatifs), appétence des Français à devenir propriétaires, et faiblesse des taux.

Les taux ne remonteront pas de sitôt

Les deux premiers facteurs sont culturels et quasiment indéboulonnables. Ce ne sont pas les inquiétudes autour du financement des retraites ou les hésitations actuelles de la Bourse qui vont modifier la donne. Car non seulement le CAC 40 est hésitant depuis le début de l’année, mais il est, en plus, très loin de son record historique (-22% par rapport à août 2000) voire de son dernier pic de mai 2007 (-16%).

Quant au fil du taux d’intérêt, il semble solide. Les taux sont bas et rien ne permet d’envisager un  retour de bâton brutal : excédent mondial d’épargne, inflation anémique, c’est une véritable chape de plomb. Les OAT à 10 ans, qui guident les taux d’intérêt immobilier, sont à un plancher historique et continueront d’évoluer dans une bande étroite autour de 1%.

Mais le plafond est proche

Tout est donc réuni pour que le mouvement se poursuive. Il ne connaîtra cependant pas le même emballement que dans les années 2000 où les prix s’élevaient en moyenne de 12% l’an. Ce n’est pas tant les mesures prises par le gouvernement, comme la transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune en impôt sur la fortune immobilière, qui entrent en jeu. Le programme Macron ne fera pas chuter la pierre. En revanche, deux éléments sont à prendre en compte.

Le premier c’est la capacité des ménages à payer plus. Aujourd’hui 4,3 années sont nécessaires pour acquérir un logement, c’est plus d’un an supérieur à la moyenne de long terme, et c’est quasiment deux par rapport au standard qui a prévalu jusqu’au début des années 2000. Cette envolée a été rendue possible par l’allongement de la durée des prêts, qui a dilué dans le temps la flambée. Mais désormais 58% des prêts accordés ont une maturité supérieure à 20 ans. En d’autres termes, on se heurte à un plafond. Seule solution, limiter le nombre de m² pour faire baisser la facture, mais cela a ses limites.

Deuxième élément à intégrer, contrairement au début des années 2000, la poussée des prix est très inégalement répartie sur le territoire, ce qui limite la progression d’ensemble.

La hausse des prix, de 3,3% en 2017, devrait quand même atteindre en moyenne 3% en 2018. Si cette prévision se confirme, jamais les prix de l’immobilier n’auront alors été aussi élevés en France.

Alexandre Mirlicourtois, Pourquoi la hausse de l'immobilier va se prolonger, une vidéo Xerfi Canal Economie.