Prix immobiliers des grandes villes : les envolées et les chutes libres

En apparence, hors Paris, les marchés immobiliers des 50 plus grandes villes françaises semblent figés : début novembre, sur un mois, l’indice moyen de prix observé par SeLoger – Meilleurs Agents – Les Echos affiche une stabilité parfaite et à peine une érosion depuis le début de l’année. Mais les apparences sont parfois trompeuses, en d’autres termes à la moyenne il n’y a personne ou pas grand monde. Dans les faits, les prix continuent de grimper dans certaines métropoles tandis qu’ils plongent ailleurs, généralement là où les hausses avaient été les plus spectaculaires ces dernières années. Ces envolées, décorrélées de l’évolution des revenus des acheteurs potentiels, ont eu pour conséquences de désolvabiliser une partie de la demande d’autant plus que les taux d’intérêt ont fini par décoller de leur niveau plancher et que les conditions d’octroi des prêts se sont durcies.

Un rééquilibrage après une flambée historique

Finalement, le paysage immobilier se redessine dans le sens d’une fracture territoriale légèrement moins prononcée. Ce rééquilibrage marque avant tout le retour à la normale après des années de flambée alimentée par des taux d’intérêt historiquement bas, qui avaient artificiellement dopé les valeurs dans des métropoles comme Lyon ou Bordeaux. Si la capitale girondine résiste encore, nombre de villes surcotées font face aujourd’hui à des corrections parfois brutales. C’est le cas de la « capitale des Gaules » qui enregistre une chute de plus de 7% sur un an. C’est plus fort encore au Mans, qui après avoir flambé, subit une décote de 12,6% sur la même période. Il s’agit de la plus forte chute observée au niveau national. Rennes et Strasbourg sont également sur une pente déclinante.

Les métropoles côtières en résistance

À l’inverse, parmi les principales poches de résistance à la baisse, on trouve les grandes métropoles côtières, notamment Nice. Les prix continuent d’y progresser si bien que la ville devance désormais Lyon et se positionne comme la deuxième métropole la plus chère après Paris. Avec son ensoleillement et son cadre de vie attractif, la capitale azuréenne attire des candidats à l’achat généralement plus âgés que la moyenne, financièrement plus aisés donc moins exposés aux variations des conditions de financement comme la remontée des taux d’intérêt. À cela s’ajoute, pour de simples raisons géographiques, une contrainte foncière qui restreint les zones disponibles à la construction, comme c’est souvent le cas sur le littoral et dans les massifs montagneux.

Marseille, une ville en forte polarisation

Marseille est un cas à part. Pourtant deuxième ville française en termes de population et malgré une progression moyenne des prix encore proche de 3,5%, la cité phocéenne n’intègre toujours pas le top 10 des métropoles les plus cotées en raison de l’extrême polarisation de son marché immobilier. D’un côté, il y a des quartiers très populaires comme celui des Crottes où le prix du mètre carré avoisine seulement les 1 700 euros alors que, de l’autre côté, les quartiers résidentiels et arborés les plus courus de Marseille comme le Roucas-Blanc dépassent 6 700 euros, soit un rapport de 1 à 4.

Paris, une correction ciblée et inégale

À Paris, la correction du marché se poursuit, mais c’est une baisse ciblée. La capitale demeure, de loin, la ville la plus chère de France, même si ses prix diminuent progressivement depuis 2020. Avec Lyon, c’est d’ailleurs la seule métropole ayant enregistré un recul sur les cinq dernières années. La correction parisienne est d’autant plus appuyée qu’elle s’est récemment retrouvée renforcée par les nouvelles exigences de performance énergétique, qui compliquent la location et en fin de course les ventes de logements mal isolés. Sur ce marché, qui représente environ 35% du parc immobilier parisien intra-muros, c’est l’acheteur qui se retrouve en position de force. Toutefois, les difficultés se concentrent dans les quartiers populaires de l’est parisien comme les 18e, 19e et 20e arrondissements, tandis que les quartiers huppés de l’ouest et du centre, notamment les 7e et 16e, résistent mieux. Les petites surfaces (moins de 40 m²) continuent de se valoriser, grâce à une demande constante d’investisseurs et de jeunes actifs.

Les grandes villes françaises sont en pleine redistribution des cartes immobilières. Fini le temps des envolées continues : désormais, les faiblesses s’affichent au grand jour, et là où la bulle a le plus gonflé, la dégringolade est d’autant plus sévère.