Prix immobilier : une hausse, mais pas de flambée

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

L’envolée des transactions dans l’ancien depuis deux ans préfigure-t-elle d’une nouvelle flambée des prix de l’immobilier, une flambée telle que le marché l’a connue de 2000 à 2008 ? Non, pas d’après notre scénario qui est celui d’une petite accélération.

D’abord, le lien entre transactions et prix s’est distendu ces dernières années. Graphiquement, la logique voudrait qu’entre deux dates la trajectoire soit montante lorsque le marché progresse : à une hausse des transactions (c’est l’axe horizontal) correspond une hausse des prix (c’est l’axe vertical) et inversement quand le marché se retourne. Ce n’est bien entendu pas aussi simple, les travaux de Joseph Combi sur l’évolution des prix à Paris ont, il y a longtemps, montre l’existence d’un décalage temporel, la variation des transactions précédant celle des prix. Or cette logique est en partie remise en cause comme le suggère l’analyse du marché depuis le début des années 2000, c’est à dire au moment où la hausse des prix s’accélère un peu partout en France. L’envolée est spectaculaire et même s’il varie peu, le niveau des transactions s’ancre, lui, au-dessus des 800 000 unités, c’est historiquement élevé ! Jusqu’ici rien d’anormal.

Avec la grande récession, les transactions s’effondrent en deux ans. Il fallait donc s’attendre à une forte correction des prix avant que les volumes se relèvent de nouveau. Il n’en fut rien. Alors que les prix ont été à peine écornés le marché retrouvait quasiment son niveau initial dès l’année suivante et les prix aussitôt propulsés à leurs sommets. A partir de 2012, les prix restent figés, ou presque, quel que soit le niveau des transactions : la rupture semble donc consommée entre prix et volume. Si le marché est déboussolé depuis plusieurs années, c’est en raison d’un environnement financier exceptionnel, un environnement financier devenu LA variable surdéterminante.

Certes, les prix de l’immobilier ont flambé, certes le revenu des ménages avance au ralenti mais il ne faut pas perdre de vue que 90% des acquisitions se font à crédit. Il est donc nécessaire d’intégrer dans l’analyse, outre le revenu des accédants, celle des taux d’intérêt et de la durée des prêts qui apporte une capacité d’emprunt supplémentaire. L’indicateur de solvabilité (qui est construit avec ces différents éléments par l’Observatoire Crédit Logement / CSA) évolue dans un couloir assez étroit et a finalement été peu affecté par la crise de 2008-2009 et après, grâce à l’exceptionnelle faiblesse des taux, ce qui a permis de maintenir le marché en lévitation. Mais, les taux sont désormais à leur plancher et il est difficile d’imaginer qu’ils produisent beaucoup plus que ce qu’ils ont déjà produit jusqu’ici. De même, l’allongement de la durée des prêts vient buter sur des bornes difficilement franchissables ou à la marge. Il faudrait donc que tous les autres clignotants passent à nouveau au vert pour qu’une nouvelle flambée voie le jour : forte croissance, baisse du chômage, hausses des revenus, or il est clair que l’économie française n’en prend pas le chemin. Cela devrait rendre très prudent sur la suite des évènements.

Bien entendu, entre les Français et la pierre c’est une histoire d’amour ! Mais les contraintes financières, la capacité d’endettement sont des dures réalités, c’est bien pour cela qu’après 1% de hausse environ cette année, les prix dans l’ancien progresseront selon notre scénario de près de 2,5% en 2017. Ce n’est pas une flambée mais une belle remontée.