Prix immobiliers : l'impact des réformes Macron

Le programme Macron va-t-il faire chuter la pierre ? Une chose est sûre, le nouveau gouvernement a hérité d’un marché de l’immobilier exceptionnel. La demande est dynamique. Dans l’ancien, les transactions, à des niveaux historiques, flirtent désormais avec les 900.000 unités annuelles et les prix suivent, d’un peu plus loin. Dans le neuf, l’investissement locatif est porté par le succès du Pinel et les acquéreurs bénéficient de conditions de financement toujours exceptionnelles.

Pas étonnant, donc, que les mises en chantier augmentent, tout comme les prix, qui sont à leur sommet. C’est dans ce contexte qu’Emmanuel Macron a été élu et avec lui une certaine conception du cadre fiscal de l’immobilier. Si certains aspects ne sont pas tranchés, des lignes de forces apparaissent.

Le gouvernement prévoit de transformer l'ISF en impôt sur la fortune immobilière

Principale mesure à venir : transformer l’impôt de solidarité sur la fortune en impôt sur la fortune immobilière, donc passer de l’ISF à l’IFI. L’idée : conserver les mêmes règles que l’ISF, mais uniquement pour l’immobilier quels que soient sa destination et son usage. Sont notamment concernés les patrimoines nets taxables de plus de 1,3 million d’euros : les résidences principales avec un abattement de 30%, les résidences secondaires à 100% , et le patrimoine locatif à 100%.

Le barème de l’IFI serait le même que celui de l’ISF, c’est-à-dire composé de six tranches d’imposition auxquelles seraient appliqués des taux allant de 0 à 1,5%. De même, le plafonnement serait maintenu.

Le placement en immobilier locatif pourrait devenir moins attractif

Sur le marché de la résidence principale cela n’aura aucun impact. Ceux qui disposent d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros net d’emprunt payaient déjà l’ISF. Leur situation fiscale reste donc inchangée. Mieux, elle va s’améliorer pour les détenteurs en parallèle de valeurs mobilières qui vont sortir de la base taxable.

Idem sur le marché de la résidence secondaire, sauf peut-être sur le segment premium, dans une gamme de prix proche de 1 million d’euros. Avec d’un côté, moins d’acheteurs, pour éviter de rentrer dans l’IFI, et de l’autre plus de vendeurs pour passer sous le radar. Mais, il s’agit là d’un marché de niche incapable de renverser la tendance immobilière.

Reste un gros point noir, le maintien de la taxation du patrimoine locatif. Non pas parce que la barque fiscale va s’alourdir, elle reste la même, mais parce qu’elle rend de facto le placement immobilier moins attractif que les valeurs mobilières qui sont exclues de l’IFI. Le risque repose donc bien sur l’investissement locatif, un marché ultra-sensible aux évolutions de la fiscalité.

Une flat tax à 30% pour compenser

Néanmoins, il ne faut pas s'attendre à un impact significatif sur le marché de l'investissement locatif. D’abord, les placements obéissent à une logique de diversification et l’immobilier (avec l’or) aura toujours cette valeur refuge des supports physiques. Sauf à être rasé, un bien immobilier ne peut pas valoir zéro.

Ensuite deux parades sont envisageables. Faire sortir de l’IFI la pierre papier, notamment les SCPI, ces véhicules qui permettent d’investir à plusieurs dans des commerces, des bureaux et des résidences ; et la flat tax qui devrait s’appliquer aux loyers. Aujourd’hui, la majorité des propriétaires sont taxés à 45% de leurs revenus locatifs et certains bien plus. Avec une flat tax à 30%, l’écrasante majorité des propriétaires bailleurs serait donc gagnante.

S’y ajoute l’effet de la mesure sur les plus-values avec la promesse de stabiliser la fiscalité sur l’ensemble du quinquennat. Et en plus, il y a la création d’un bail de courte durée (entre 3 mois et un an), dit de « mobilité professionnelle », calé sur celui du bail étudiant, qui devrait permettre aux personnes en situation de fragilité sur le marché du travail d’accéder au logement avec davantage de souplesse pour les propriétaires.

Est par ailleurs prévu un audit sur les conséquences de l’encadrement des loyers, ainsi que la prolongation quasi-certaine du prêt à taux zéro sous sa forme actuelle. Bref, pas de quoi inverser la tendance haussière de l’immobilier.

Alexandre Mirlicourtois, Prix immobiliers : l'impact des réformes Macron, une vidéo Xerfi Canal.