Prix immobiliers : pourquoi le retournement du marché est inévitable

Après tout, entre le développement du télétravail, la multiplication des familles monoparentales, la volonté inébranlable des Français d’être propriétaires de leur habitat, la chute des valeurs mobilières et la fonction refuge de la pierre, tous les ingrédients sont réunis pour une nouvelle année record… Mais ce serait sans compter avec ce grain de sable qui vient tout gripper : l’inflation.

En s’installant de façon persistante, la hausse des prix joue à plusieurs niveaux :

- Elle vient d’abord mordre sur le revenu des ménages de sorte que le pouvoir d’achat sera en recul de 1% environ cette année, sa plus forte baisse depuis 2013. Quant à son redressement prévu en 2023, il fait pâle figure, si bien que les Français s’appauvriront sur l’ensemble de la période, ce qui n’est évidemment pas un contexte favorable à un achat aussi engageant que celui d’un logement.
- En cassant la croissance, la hausse des prix a aussi des répercussions sur l’emploi. Les prémisses du retournement du marché de l’emploi sont déjà perceptibles et sa dégradation pourrait bien connaître un grand coup d’accélérateur avant la fin de l’année, avec à la clé une remontée du taux de chômage, ce qui aura un impact sur la capacité des ménages à investir dans l’immobilier et de nombreux projets d’accession seront ainsi reportés.

Ce nouveau contexte, les ménages l’ont visiblement parfaitement intégré. Selon un sondage réalisé en mai dernier par l’IFOP pour la fédération nationale de l’immobilier, seuls 31% des Français interrogés estiment que la conjoncture actuelle se révèle favorable à l’achat d’un bien immobilier, soit 27 points de moins qu’une année plus tôt ! C’est même inférieur à juin 2020 en pleine année Covid. Ces hésitations se retrouvent dans les chiffres de la fédération professionnelle concernant les ventes à venir avec la baisse continue du nombre de compromis depuis mars dernier, un reflux qui s’accentue, signe d’une accélération de la tendance. Le mouvement à la diminution des mutations dans l’ancien devrait donc s’accélérer dès cet été et prendre de l’ampleur à la rentrée.

La fin de l’argent gratuit

Plus d’inflation, c’est aussi un casse-tête pour la BCE tiraillée entre le risque de krach majeur que provoquerait une action trop brutale et celui d’un emballement incontrôlé des anticipations d’inflation en cas de réaction trop molle de sa part. L’annonce a déjà été faite : les taux remonteront durant la période estivale de 0,25 point puis une deuxième fois en septembre, de 0,25 ou 0,5 point selon le niveau atteint des prix à la consommation. C’est la fin de l’ère des taux négatifs en place depuis 2014 et cela contribue à faire remonter les taux longs. Encore négatifs en début d’année, les taux des OAT à 10 ans, sur lesquels les taux des crédits hypothécaires proposés aux particuliers sont en principe indexé ont soudainement changé de trajectoire jusqu’à se rapprocher de 2,5% avant que la tension s’apaise d’un cran.

Mais la tendance est donnée : c’est la fin de l’argent gratuit et la remontée des taux des crédits à l’habitat est enclenchée. Certes la hausse reste pour l’heure encore limitée, mais ce n’est que l’amorce du mouvement. Surtout, cela met un terme à ce qui a fait tenir le marché immobilier depuis des années : le cocktail baisse des taux et allongement de la durée des prêts.

Car même du côté de la maturité des emprunts, la tendance est au plafonnement et à près de 20 ans en moyenne, un plafond de verre semble désormais atteint. La course folle des prix des logements qui ont propulsé le coût d’un logement standard à près de 5 années de revenu est certainement arrivée à son terme, car les contextes économique et financier ne permettent plus aux futurs accédants de suivre.

Le marché immobilier est déjà entré dans une zone de turbulence : selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts accordés a décroché de plus de 14% entre mars et mai dernier, par rapport à la même période de 2021, tout comme les montants empruntés, signe qu’une partie des acheteurs sont sortis du marché. Après avoir ralenti, les ventes reculent et la tendance devrait s’accélérer après l’été. Une chute de près de 10% sur l’ensemble de l’année devient une hypothèse crédible et se poursuivra en 2023.

Les prix suivront. Pas immédiatement, surtout compte tenu de l’élan pris en début d’année. Ils seront encore en hausse de près de 5% cette année selon notre scénario. En revanche, ils plieront en 2023 de 5% et il suffirait d’un emballement sur les taux pour que, ce qui s’apparente à une correction de marché, se transforme très vite en véritable krach.