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Promotion immobilière : dégringolade de la construction

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Alexandre Mirlicourtois

- Directeur de la conjoncture et de la prévision

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Seulement 52,6% des promoteurs ont l'intention de confier, ces trois prochains mois, l'étude de nouveaux programmes à des architectes ou à des bureaux d'études. A peine plus de 1 sur 2. C'est comme si Renault ou Peugeot décidaient de ne plus investir dans de nouveaux modèles. C'est bien évidemment un chiffre historiquement bas, à plus de 10 points de sa moyenne de longue période et il faut remonter aux enquêtes du milieu des années 90 pour trouver trace d'un tel niveau dans les enquêtes de l'INSEE. Et on comprend le désarroi des promoteurs: les stocks se sont alourdis ces derniers trimestres et le délai d'écoulement atteint désormais 13,9 mois de ventes contre une moyenne historique inférieure à 9. Et là aussi, excepté le pic exceptionnel de la grande récession, il faut remonter au milieu des années 90 pour retrouver un tel niveau. Logiquement, les promoteurs cherchent donc d'abord à écouler leur stock avant de se lancer dans de nouveaux projets. Sauf que l'attente risque de s'éterniser, faute de demande. Comme le montre le décrochage du solde d'opinion des promoteurs, la demande a disparu ou presque. Avec un environnement économique en berne pour les ménages, c'est la prudence qui domine face aux engagements à long terme. Mais il y a un autre élément : les investisseurs ont déserté le marché. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, la part des investisseurs dans le total des ventes est tombée à 36% au 1er semestre, alors que dans les années fastes du Scellier elle culminait à près des 2/3. Alors c'est vrai, le dispositif Duflot démarre lentement car la loi a mis beaucoup de temps à se mettre en place : les plafonds de loyers et le zonage ont été seulement définis cet été. Il aura aussi fallu du temps pour former les équipes de vente à la rentrée. Sa montée en puissance ne serait donc qu'une question de temps. C'est une vision trop optimiste, car il semble bien qu'une certaine défiance des investisseurs se soit quand même installée vis-à-vis de toutes les niches fiscales dont le rendement peut être brutalement remis en cause au détour d'une réforme fiscale. Le durcissement de la taxation des plus-values immobilières en est la cruelle illustration. Et, le chemin pris par le gouvernement est bien celui d'un durcissement de la réglementation avec, en vedette, le prochain encadrement des loyers. Un dispositif qui risque bien de faire fuir ce qui reste de petits propriétaires bailleurs. Les promoteurs ne s'y trompent. Les mises en vente, c'est-à-dire les nouveaux logements proposés à la commercialisation, diminuent et se rapproche des 100 000 unités. En d'autres termes, l'offre se contracte. Et le mouvement va prendre de l'ampleur. C'est le sens à donner à l'actuelle chute des permis de construire. Une chute qui ne faiblit pas et qui hypothèque déjà les résultats de mises en vente à espérer ces prochains trimestres. Avec un tel palmarès, il ne faut pas s'attendre à autre chose qu'à un prochain ajustement des ventes. Ce n'est pas cette année que le mouvement sera le plus visible. Notre scénario à Xerfi est celui d'une stabilisation en 2013 autour de 90 000 ventes. En revanche, le recul semble d'ores et déjà programmé en 2014, avec une baisse attendue de 5% à 85 000 ventes. Une nouvelle année noire s'annonce.

Alexandre Mirlicourtois, Promotion immobilière : dégringolade de la construction, une vidéo Xerfi Canal

Publié le jeudi 07 novembre 2013 . 3 min. 25

Mots clés : Emploi, salaires, travail
Immobilier

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