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Levez la tête en région parisienne. Un peu partout, des panneaux « bureaux à louer » fleurissent. Pas avec la même densité selon les quartiers, mais le sentiment est que de plus en plus de surfaces sont vides. Ce n’est pas une impression. À plus de 5,5 millions de m², jamais l’offre disponible en Ile-de-France n’a atteint un tel niveau en 20 ans. En 12 mois, elle a bondi de 19%, preuve que la demande ne suit pas la libération des surfaces et les nouvelles livraisons. Dans le prolongement de ce constat : le taux de vacance est passé de 5 à près de 8% entre 2019 et 2023 et a franchi la barre symbolique de 10% fin 2024. Certes, il faut bien une offre de bureaux vides pour combler les besoins des entreprises ayant pour projet de déménager afin qu’elles disposent de suffisamment de choix. BNP Real Estate estime à 7% en Ile-de-France ce taux de fluidité, un seuil désormais largement dépassé.


Des incitations à la location en forte hausse


Face à ces conditions de marché difficiles pour les bailleurs, les loyers tiennent bon jusqu’à maintenant. Mais l’ajustement se joue ailleurs : franchises de loyers, prise en charge de certains travaux de rénovation, du déménagement, etc. Ces mesures d’accompagnement explosent et dépassent actuellement le quart du loyer facial, soit un niveau historiquement élevé.
Le marché est pris en étau avec, d’un côté, des facteurs structurels qui pèsent sur la demande : sièges sociaux en cure d’amaigrissement, banalisation du télétravail réduisant les besoins en surface, et pointe maintenant la semaine de quatre jours. Déprimé par ces tendances structurelles, l’immobilier de bureaux doit aussi faire face à un contexte politique, fiscal, économique et financier difficile, avec des perspectives de croissance affaiblies et la montée des incertitudes. Report des déménagements, des projets de développement, l’attentisme prévaut à tous les étages. La réduction du poste immobilier, deuxième poste de coûts pour les entreprises de services, est en outre un enjeu important dans la politique de maîtrise des dépenses. À cela s’ajoute l’envolée des faillites avec des répercussions sur les surfaces remises sur le marché.


Un marché très contrasté selon les zones


Mais ce panorama général écrase les nuances du territoire francilien. Il y a d’abord le secteur parisien stricto sensu et le cas très particulier du quartier central des affaires, constitué de six arrondissements situés au centre-ouest de la capitale : ici, le rapport de force est totalement en faveur de l’offre. Le taux de vacance est au niveau plancher de 3,5%, le loyer culmine à 936 euros le m² pour une première main. Le contraste est déjà marqué avec les 18e, 19e et 20e arrondissements localisés au nord-est, et plus encore avec le quartier de la Défense où le pourcentage de locaux vides est supérieur à 15%, le prix du m² à peine d’environ 450 euros et le taux d’accompagnement est à près de 40%. Déjà perceptible dans le cas de la Défense, le passage du périphérique agit comme une véritable frontière. Les taux de vacance s’envolent avec près du quart des locaux immédiatement disponibles dans la petite couronne sud, par exemple. Autant dire qu’ici le marché croule sous l’offre et les loyers ne dépassent pas beaucoup 300 euros le m², soit un rapport de 1 à 3 avec les arrondissements parisiens les plus prisés et même de 1 à 5 dans la deuxième couronne.


Paris n’est pas l’Ile-de-France. Plus loin, la suroffre de bureaux apparaît au grand jour ; les valeurs locatives chutent avec comme unique horizon le durcissement de la crise de bureaux en 2025.


Publié le mardi 04 février 2025 . 3 min. 33

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