Tous propriétaires ? Les effets pervers sur l'économie

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

« Une France de propriétaires », c’est une constante du discours politique. Ce leitmotiv, à droite comme à gauche, est LA priorité de la politique du logement depuis l’après-guerre et les résultats sont là : 38% des ménages possédaient leurs logements en 1955, 45% au début des années 70 ; presque 58% aujourd’hui. Avec les locataires propriétaires d’une résidence secondaire, voire d’un bien mis en location, le taux global de propriété grimpe à 62%.

Etre propriétaire, c’est une sécurité en cas de chômage, une garantie du niveau de vie au moment de la retraite et un capital à transmettre aux enfants. Et c’est à tel point ancré dans les mœurs que plus personne ne regarde le revers de la médaille, autrement dit les dangers, voire les effets pervers, du développement de l’accession.

Pour les ménages, le premier risque c’est le surendettement. Et si le nombre de dossiers de surendettement déposés reflue, la part de ceux liés à un emprunt immobilier, elle, ne cesse de gonfler. A près de 14%, elle est même à un pic et les dossiers sont de plus en plus lourds : près de 110 000 euros, c’est un bond de 18% en 5 ans. En clair, au moindre accident de la vie (divorce, perte d’emploi, maladie…), l’accession à la propriété peut devenir un piège et non un statut protecteur.

Deuxième écueil : le lien entre propriété et mobilité professionnelle. C’est un fait, les propriétaires occupants sont bien moins mobiles que les locataires. Mesurée à travers le taux de rotation, soit le rapport entre le nombre de logements ayant changé de mains entre deux dates et le parc existant, la mobilité en France se situe actuellement à 7,3%. Mais c’est le grand écart entre les locataires où ce taux atteint près de 18% dans le parc locatif privé, 9% dans le parc locatif social, et 3% seulement pour les propriétaires. Bien entendu, la relation de cause à effet doit être nuancée : le taux de mobilité décroît avec l’âge. Or, les propriétaires sont en moyenne plus âgés que les locataires. De même, la décision de devenir propriétaire, tout comme les moyens de financement consentis par les banques pour le devenir, dépendent notamment de la stabilité professionnelle et familiale anticipée. Malgré tout, les travaux d’Andrew Oswald de 1996, puis d’autres économistes ensuite, montrent que ce lien est significatif : une hausse de 10 points du taux de propriétaires ferait grimper d’environ 2 points le taux de chômage.

La grande préférence française pour le patrimoine immobilier est aussi à l’origine de l’inflation immobilière avec des conséquences en cascade sur l’économie française.  D’abord, cela pèse directement et indirectement sur les coûts des entreprises, notamment parce que le prix du logement se répercute sur les salaires. D’après les calculs de Patrick Artus, un doublement des prix de l’immobilier se traduirait par une hausse de 6% des salaires. Sur la base de cette hypothèse, Coe-Rexecode estime qu’entre un tiers et un quart de la différence des coûts salariaux entre la France et l’Allemagne sur la période 1998-2007 (soit au plus fort de la flambée immobilière) est imputable à l’immobilier. Et c’est sans compter les coûts cachés liés à l’éloignement entre domicile et travail. Plus d'un actif sur trois se déclare toujours fatigué après une journée de travail et pour la moitié d'entre eux, la source de cette fatigue c'est le voyage. Autre source de perte d’efficacité, le mauvais fléchage de l’épargne exerce un effet d’éviction.

Pour faire bref, les Français, malades de la pierre, orientent leur épargne vers l‘immobilier plutôt que vers le financement des entreprises, ce qui revient à délaisser les investissements productifs, ceux qui préparent l’avenir. A force de se concentrer sur les seules vertus de la propriété, on en oublie un peu vite ses effets pervers.

Alexandre Mirlicourtois, Tous propriétaires ? Les effets pervers sur l'économie, une vidéo Xerfi Canal TV