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28/01/201403:36
Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Les prix de l'immobilier continuent de s'effriter, lentement, mais sûrement. C'est ce qui ressort des enquêtes des professionnels confirmées par les chiffres des Notaires : au bout de deux ans la correction dans l'ancien voisine 4% par rapport au dernier point haut. Un ajustement minime au regard du doublement des prix des années 2000. Le marché est donc loin de la correction qui certains anticipaient vu le décalage grandissant entre les prix des logements et le revenu des ménages. Un décalage qui prend racine dans l'allongement de la durée des prêts et dans la baisse des taux. Mais cette mécanique s'est déjà partiellement grippée. L'allongement de la durée des prêts a touché ses limites et depuis le record de la mi-2007 où elle avait frôlé les 19 ans, un mouvement de reflux se dessine. Aujourd'hui la durée moyenne est tombée à 17,2 ans. L'allongement des prêts n'est clairement plus un facteur de soutien. Reste les taux d'intérêt. Ils sont tombés très bas en 2013, en dessous de 3%. Et ce niveau exceptionnellement bas a été le principal soutien des prix de l'immobilier depuis deux ans. Or depuis quelques mois les taux remontent. Alors certes c'est une remontée à petits pas et les taux restent proches de leur plancher. Mais ils ne permettent plus d'amortir n'importe quelle hausse des prix. Surtout leur correction va à se poursuivre tout au long de l'année. Une hausse alimentée par deux canaux :

1. Il y d'abord le canal traditionnel, celui des OAT à 10 ans, la référence des banques pour fixer les taux accordés aux particuliers. Or après être descendues à des planchers historiques le mouvement s'est inversé et si aucun dérapage n'est anticipé, les scénarios penchent majoritairement vers une remontée graduelle, dans le sillage de la reprise mondiale.

2. L'autre canal est plus inattendu c'est celui du réveil de la titrisation, en sommeil depuis la crise des « subprimes ». Le refinancement quasi-automatique auprès de la BCE à taux zéro a fait son temps. Or la titrisation, qui consiste à céder des créances à des investisseurs sous forme de paquets de titres, dégage de nouvelles capacités de prêt mais renchérit aussi le coût de financement des banques.

L'effet taux va donc moins jouer dans un marché de l'immobilier baissier comme le montre le nouvel indicateur de tension immobilière (l'ITI) de MeilleursAgents.com. En rapportant le nombre total d'acheteurs actifs au nombre total de vendeur actifs, ce nouvel indicateur donne une mesure du rapport de force entre l'offre et la demande. Supérieur à 3 (3 fois plus d'acheteurs que de vendeurs), il présage une tendance haussière ; entre 2 et 3 une stabilité, inférieur à 2, une baisse des prix. Il serait actuellement de 0,5 sur l'ensemble de la France ! Cela nous conforte dans notre scénario de baisse des prix de l'ordre de 1,5% cette année. Un scénario qui écarte le krach. Mais il ne faut pas se voiler la face. Dans un contexte déflationniste, toute remontée plus brutale des taux nominaux serait déstabilisante, mettant en tension les taux réels : les prix n'y résisteraient pas.

Alexandre Mirlicourtois, Prix immobiliers 2014 : la chute ou la glissade ?, une vidéo Xerfi Canal


Mots clés : Immobilier

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