Est-il vraiment rentable d'investir dans l'immobilier ?

Le milieu des années 80 débute par une envolée des prix de l’immobilier : + 59% en six ans seulement. Une hausse impressionnante, mais c’est Paris, sa banlieue et la Côte d’Azur qui flambent face au reste du territoire bien plus sage. La guerre du Golfe met un terme à cette exubérance. L’économie flanche, les taux d’intérêt flambent, les transactions se figent puis chutent sous l’impact des ventes paniques des marchands de biens qui avaient spéculé. Les sociétés d’assurance et les banques sont également prises à la gorge contraignant l’Etat à intervenir. C’est le krach. A Paris intra muros, les prix s'effondrent de 33,5% entre 1991 et 1997, du jamais vu depuis la 2èmeguerre mondiale : un acheteur arrivé en 1991 sur le marché parisien devra patienter jusqu’en 2003 pour retrouver sa mise ! La chute de l’immobilier parisien fait reculer la moyenne nationale de 2,3%. Sur ces 12 premières années, l’effort des français pour avoir leur toit varie peu, représentant un peu moins de 2,5 années de revenus. S'ensuit une hausse fulgurante des prix. En 10 ans ils sont multipliés par 2,5. Une hausse effrénée de presque 10% par an et totalement déconnectée de l'évolution des revenus des habitants. Cette hausse est générale et cette fois-ci tous les territoires sont en ébullition.

Cette flambée repose sur trois piliers : 1- La baisse des taux d'intérêt. 2- L'allongement de la durée des prêts. 3- La pression de la demande face à un déficit chronique de construction dans les poches les plus tendues. Avec la crise de 2008-2009, l'expansion s’arrête. La tendance s'inverse et les prix cèdent plus de 7% sur un an.  Certains pronostiquent l'apparition d'un cycle baissier. Le contrepied est parfait. Les prix remontent dès 2010 pour atteindre leur apogée fin 2011. Ils regagnent sur cette période 11%. Malgré une crise à rechute, un pouvoir d'achat attaqué, un taux de chômage record, un moral en berne et un durcissement de la fiscalité immobilière, le marché progresse encore et il faut consacrer plus de 4,5 années de revenus pour acquérir son toit, c’est un bond de 90% de l’effort à fournir. La décrue continue et le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt est un premier élément d'explication. Le moindre rendement exigé soutient la valeur de tous les actifs à revenu fixes, l’immobilier appartenant à peu de choses près à cette gamme d’actifs. Pour les acheteurs solvables qui satisfont aux conditions d'octroi des banques, c'est aussi un sérieux coup de pouce. S’y ajoute la forte pression de la demande liée au repli sur des actifs moins risqués et à la volonté d'investir dans la pierre pour préparer sa retraite. Enfin, fondamentalement, les prix résistent parce que les jeunes générations, persuadées de revendre plus cher et confrontées à la sélection intense dans le secteur locatif, entrent dans le jeu de la bulle. Cette mécanique s'est en partie grippée depuis la légère remontée des taux. En partie, car les logements ont perdu seulement 6% par rapport à leur dernier pic. Une moyenne un peu trompeuse entre, d'un côté, les biens de bonne qualité situés dans les meilleurs endroits qui sont quasiment épargnés et ceux, déclassés, surcotés, qui décrochent franchement. Mais déjà, les dernières informations révèlent une remontée des prix et l’amorce d’une nouvelle détente des taux. L’effort, qui s’était à peine relâché ces trois dernières années, risque donc bien d’être de nouveau rehaussé.Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi.

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