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ACCUEIL ECONOMIE Décryptage éco Grand Paris : il y aura des...
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17/01/201803:42

Vu comme c’est parti, il y aura des gagnants et des perdants dans le Grand Paris. Les projets d’urbanisme fourmillent en Île-de-France. Des Yvelines au Val-de-Marne en passant par les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis. Tous ces territoires espèrent dynamiser leur économie grâce à ce projet urbain gigantesque.


On annonce 200 kilomètres de nouvelles lignes de métro, 68 nouvelles gares, 100 milliards d’euros d’investissements privés et 30 milliards d’investissements publics. Naturellement, tout le monde veut sa part du gâteau.


Le pari osé des nouveaux projets immobiliers tertiaires


Les maires franciliens qui accueillent des nouvelles gares aimeraient bien en profiter pour attirer des entreprises et les taxes qu’elles rapportent. Pour ce faire, ils n’hésitent pas à prévoir de projets immobiliers mixtes avec du logement, des bureaux et des commerces. On assiste ainsi à une addition de programmes locaux d'urbanisme autour des stations de métro du Grand Paris, principalement en première, mais aussi en deuxième couronne.
Or, prévoir beaucoup de bureaux dans sa commune est un pari osé, car rien ne dit que la dynamique économique suivra. Les espaces de bureaux sont en général très concentrés sur certains territoires. Les entreprises aiment en effet se rapprocher entre elles afin de créer un écosystème de proximité. Ainsi, on a bien compris qu’en Île-de-France, le nord de la Seine-Saint-Denis et le croissant ouest parisien phagocyteraient la plupart des investissements.


Des transactions qui explosent dans les pôles les plus courrus


Jugez plutôt : sur la zone située à l’ouest de la Défense regroupant notamment des villes comme Nanterre, Courbevoie ou Rueil Malmaison, les chantiers en cours ont bondi de 314% en un an. Et au sud de la Défense, sur le territoire qui regroupe notamment Issy-les-Moulineaux, Saint-Cloud ou Boulogne-Billancourt, les transactions sont en hausse de plus de 80%. La dynamique est également forte au nord de Paris, en Seine-Saint-Denis, où la nouvelle gare de Saint-Denis Pleyel va structurer un méga pôle de bureaux. Dans cette zone, les transactions dans l’immobilier tertiaire explosent : +382% sur un an.


Un afflux d’investissements qui va nécessairement faire monter les prix. A Saint-Denis, sur le quartier Pleyel, la valeur vénale des immeubles de bureaux neufs devrait monter d’entre 50 et 100 euros du mètre carré par an d’ici à 2024, d’après le cabinet JLL. Mais les territoires plus éloignés de Paris ne sont pas en reste : en seconde couronne, au moins 700.000 m² de projets sont prévus après 2019, et ont d’ores et déjà déposé ou obtenu un permis de construire !


Avec un risque de suroffre non négligeable


Des bureaux vont donc sortir de terre partout autour de Paris. Pourtant, au sein du gigantesque parc de plus de 50 millions de m² de bureaux franciliens, environ 3,5 millions restent aujourd’hui vacants. Dont la moitié sont très difficiles à louer car ils sont soit obsolètes, soit mal localisés, soit trop chers… D’ailleurs le Haut conseil de stabilité financière surveille de très près l’évolution de ce marché immobilier tertiaire en Île-de-France : il n’exclut pas un risque de suroffre à la location. C’est à dire la constitution d’un stock trop important de bureaux et une hausse des taux de vacance.


Dès lors, on peut se poser une question : est-ce bien raisonnable de rajouter autant de  nouveaux bureaux dans la région parisienne ? Autour du quartier Pleyel, qui sera le centre névralgique du Grand Paris, ce n’est pas dénué de sens. Mais plus loin de la capitale, c’est plus risqué. Bref, si tous les élus franciliens s’entêtent à vouloir attirer des entreprises, on pourrait s’exposer à de gros couacs. 


Mots clés : ImmobilierInvestissementImmobilier de bureauxTerritoiresUrbanisme

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