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Immobilier : une histoire de ruée vers la pierre

Publié le mardi 27 septembre 2016 . 4 min. 48

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Comment évoluent les prix de l’immobilier sur très long terme au regard des revenus des ménages ? Nous avons fait l’exercice sur un demi-siècle. Nous nous sommes basés sur le prix de l’ancien,  rapporté le revenu annuel disponible brut par ménage. Cela donne le nombre d’années de revenu nécessaires pour acquérir un logement. C’est un indicateur rustique, mais qui permet de bien apprécier l’évolution de l’effort à consentir pour posséder son propre toit.


Et là, première surprise, cet effort est resté stable pendant 35 ans, de 1965 jusqu’à 2000 ! Incroyable mais vrai, le prix du logement augmente parallèlement au revenu des ménages : +7,1% l’an. Résultat, pendant cette période bénie, il ne faut consacrer en moyenne qu’un peu moins de 2,5 années de revenu pour devenir propriétaire.


Pour autant, en 1990, l’indicateur est sorti momentanément de son couloir. Le coupable c’est Paris, mais aussi certaines de villes de banlieue et quelques zones de province, notamment en Rhône Alpes et Côte d’Azur. La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens, fait alors exploser les prix dans la capitale : +133% entre 1985 et 1990 sans liaison avec l'augmentation du niveau de vie des habitants (+27%). C’est cinq fois moins ! Mais le marché rechute avec la crise en aout 1990, d’autant que les taux d’intérêt flambent. Le fond du précipice est atteint en 1997 : à Paris intramuros, les prix s’effondrent de 32%... du jamais vu depuis la 2ème guerre mondiale. Le revenu par foyer s’élève de 14% sur la période ce qui ramène sur le plan national le niveau d’effort à 2,3 années de revenu.


Mais à bien regarder, le cataclysme n’est que relatif : notre indicateur reste bien dans le couloir. Et le ratio va remonter la pente à partir de 1998. Et dès l’année 2000, il s’échappe de son couloir historique. Une sortie définitive ! Les prix flambent et l’indicateur passe à près de 4,5 années de revenu en 2007 ! L’embrasement est cette fois national et toutes les régions sont concernées. Et pourtant, dans le même temps le revenu nominal a quand même progressé de 2,8% par an. Mais du côté des prix du m² c’est l’emballement, avec une hausse moyenne de 11% par an. C’est 4 fois plus rapide que les revenus !


Cette flambée historique repose sur trois piliers
 1-l’allongement de la durée des prêts ;
2- la baisse des taux d’intérêt ;
3- la pression de la demande face à un déficit chronique de construction dans les poches les plus tendues.


La récession de 2008-2009 va mettre un coup d’arrêt à la surchauffe. La tendance s’inverse et les prix cèdent 7,1% en 2009, ramenant l’effort au voisinage de 4 années de revenus… Certains experts s’aventurent alors à pronostiquer un cycle baissier capable de ramener notre indicateur dans son couloir historique. Que nenni ! Les prix vont remonter dès 2010 pour atteindre leur apogée sur la période 2011-2012. Ils ont regagné 11% en deux ans malgré des revenus figés avec la crise : l’effort culmine alors à son pic historique. Certes, l’indicateur s’est légèrement assoupli depuis, bien légèrement, car avec 4,2 années de revenu nécessaire environ, l’effort reste 80% plus élevé aujourd’hui qu’à la fin des années 90. Surtout, les prix commencent à nouveau à remonter.

Et çà, c’est la conséquence directe du niveau exceptionnellement bas des taux d’intérêt. Une parenthèse pour bien comprendre ce que les emprunteurs ont rapidement gagné sur le cout global de leur crédit, plusieurs milliers d’euros sont en jeu. Fin 2015, un ménage empruntait sur 25 ans à un taux de 2,65%. Je vous épargne le calcul mais pour un prêt de 200 000 euros, cela correspond à une mensualité de remboursement de 912 euros soit un coût total du crédit de 73 600 euros. Aujourd’hui le taux est tombé à moins de 2%, la mensualité à 834 euros et le coût du crédit à 50 200 euros. C’est une économie de près de 23 500 euros. L’équivalent d’une baisse des prix de 12% pour un logement standard : même un krach ne fait pas mieux !


Revenons au graphique maintenant. A côté de la baisse des taux, il y a aussi une forte pression de la demande liée au repli sur des actifs à faible risque dans un pays qui a un goût immodéré pour la pierre. Phénomène plus récent, les jeunes prennent goût à l’immobilier, persuadées de faire une plus-value à long terme, et incités par l’étroitesse du marché locatif, surtout dans les grandes villes et terriblement à Paris.


Bref, les Français n’ont donc pas fini de dépenser toujours plus pour disposer d’un toit.

 


Le Graphique Xerfi, Immobilier : une histoire de ruée vers la pierre, une vidéo Xerfi Canal TV.


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