Crédit Immobilier : ce risque qui pèse sur les banques

Les banques françaises ont-elles réellement évité la catastrophe lors de la signature des derniers accords de Bâle III ? Elles ont obtenu auprès du régulateur le maintien du traitement réglementaire du crédit immobilier à la française. Un vrai pivot de leur stratégie sur le marché de la banque de détail. Ce modèle a notamment permis aux banques françaises d’être plus robustes durant la dernière crise financière, grâce à une sinistralité réduite.

Pourtant, le Comité de Bâle voulait déstabiliser cette particularité française. Il demandait aux banques qui accordent des crédits longs à taux fixe davantage de fonds propres, pour qu'elles puissent faire face à des chocs macroéconomiques ou financiers. Si elles n’avaient pas obtenu gain de cause grâce à leur action de lobbying, les banques françaises auraient donc dû faire un choix : soit accroître leurs fonds propres, soit distribuer moins de crédits immobiliers.

Les taux fixes bas, un risque pour le bilan des banques…

Mais était-ce si absurde de demander de tels efforts aux banques françaises ? En agissant de la sorte, les experts bâlois voulaient notamment prévenir le risque de taux sur leur bilan. Ces bilans ont la particularité d’être remplis de prêts immobiliers de longue durée à taux fixe : 40 % des crédits accordés à l’économie réelle en France sont des crédits à l’habitat pour les ménages, dont plus de 90 % sont à taux fixe extrêmement bas.

De ce fait, les banques prennent à leur compte un risque de remontée des taux de refinancement bancaire, qui dépendent en partie des taux de la BCE. En effet, ne prêtant pas à taux variable aux ménages, elles ne pourraient pas reporter sur les emprunteurs la hausse du coût de leurs ressources.

… surtout si les taux remontent brutalement

Mais, il faut bien le dire, les banques sont capables de gérer ce risque : si la remontée des taux se matérialise par un mouvement lent, les banques françaises sauront s’adapter. Car si elles accordent des prêts immobiliers sur 15, 20 ou 25 ans, ces prêts sont en réalité remboursés en 7 ou 8 ans en moyenne. C’est une durée suffisamment courte pour permettre aux banques de réduire le risque sur leur bilan par la production de nouveaux crédits, à des taux fixes supérieurs. En revanche, en cas de remontée brutale des taux, la situation deviendrait beaucoup plus problématique.

D’autant qu’avec la baisse des taux de crédits immobiliers ces dernières années, les renégociations ont littéralement explosé en France. De ce fait, leurs marges sur ces crédits se sont réduites comme peau de chagrin en seulement deux ans. Elles atteignaient en 2016 seulement 0,05 %, un niveau inférieur au coût du risque !

Pour le diminuer, il faudrait augmenter les marges sur les crédits immobiliers

Mais si les banques s’exposent de la sorte, c’est bien que le crédit immobilier est un enjeu pivot de leur modèle : elles se mènent une concurrence de tous les instants sur les taux d’intérêt de ces prêts, parce qu’elles utilisent le crédit immobilier comme un produit d'appel. Il permet de fidéliser les clients dans le temps, de récupérer leurs revenus et leur épargne, et de leur vendre de nouveaux produits financiers et d'assurance.

Cette politique commerciale agressive pourrait donc fragiliser à terme leur équilibre bilanciel. Les deux précédents gouverneurs de la Banque de France, Jean-Claude Trichet et Christian Noyer, s'en étaient d’ailleurs déjà inquiétés. Ils avaient demandé aux banques de se mettre d’accord pour augmenter leurs marges sur les crédits immobiliers de quelques dizaines de points de base, afin de se prémunir contre un éventuel choc.

Mais ils n’ont jamais été entendus. Au plus grand bonheur des acheteurs immobiliers, les taux de crédits restent aujourd’hui extrêmement bas.

Pourtant, tempérer cet engouement pour les crédits immobiliers à faible taux fixe n’aurait pas été absurde. D'autant que c'est souvent lors des périodes fastes que se forment les crises de demain, par l'emballement du marché, et l'inattention du régulateur…