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Trois idées pour faire baisser les prix de l’immobilier

Publié le jeudi 7 février 2013 . 3 min. 50

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Olivier Passet, directeur des synthèses économiques de Xerfi

Il faut d'urgence faire baisser les prix du logement en France. Pourquoi ? D'abord, parce que des prix élevés de l'immobilier aggravent les effets de la modération salariale. Or, ne nous voilons pas la face, rétablir la compétitivité, passe aussi par de la modération salariale. Ensuite, parce que des prix trop élevés, impliquent une attrition des budgets que les ménages consacrent aux autres dépenses, ce qui favorise la désindustrialisation. Aussi, parce que des prix élevés de l'immobilier, renchérissent les coûts liés au bâtiment commercial pour les entreprises. Enfin parce qu'une part croissante du crédit à l'économie est captée par de l'investissement non productif. Pire que cela, la croissance vertigineuse du crédit hypothécaire depuis 20 ans n'a fait qu'alimenter la hausse des prix immobiliers. Les mises en chantier stagnent. Résultat, une pénurie de près d'un million de logements en France.
Comment faire? Cela signifie d'abord de démonter un système d'aides complexe dont on sait qu'il a entièrement bénéficié aux bailleurs via des hausses de loyer. Les lois du marché sont implacables. Quand il y a pénurie, l'aide que l'on croît cibler sur le locataire est captée, in fine, par le bailleur. Mais défaire notre Micado fiscal demande du temps et du doigté. Quant à l'idée d'ajuster le stock de logements aux besoins, elle nécessite de nombreuses années. Difficile de générer de la construction sur un marché structurellement surévalué !
Je reprendrai alors ici 3 idées prometteuses pour favoriser la détente du marché de l'immobilier :
Première idée, suggérée par deux économistes, C. Schaff et M. Ben Jelloul. Si l'on ne peut créer des surfaces rapidement, réallouons celles qui existent. Incitons les seniors à mettre sur le marché locatif leur logement quand les enfants ont quitté le domicile. Comment ? En faisant en sorte que les impôts payés sur la mise en location de leur bien principal n'annulent pas le gain qu'ils auraient à louer plus petit.  Les loyers payés par les locataires-propriétaires seraient déduits des loyers reçus….exemple : un couple senior met en location sa résidence au départ de ses enfants pour 2000 €, sans la vendre parce qu'il tient à la léguer. S'il paie 1200 € pour son relogement, il ne paiera un impôt que sur 2000-1200, soit sur 800 euros. Une mesure qui selon ses promoteurs coûterait 100 millions à l'État.
Deuxième idée, suggérée par l'économiste Xavier Timbeau. Donnons aux collectivités locales la possibilité de vendre des droits pour rehausser ou accroître les constructions existantes, un jeu gagnant-gagnant comme on dit. Où les collectivités perçoivent des recettes nouvelles et où les propriétaires peuvent créer et vendre de la surface, ou accommoder leur logement sans gonfler la demande de logements neufs ou anciens.
Dernière idée, sécuriser au mieux les revenus de la location. Ce qui augmenterait l'offre et diminuerait les loyers exigés.  Cela veut dire que le risque d'impayé ne doit pas être subi par le propriétaire. Si l'on considère le droit au logement comme un principe inaliénable, alors le risque doit être mutualisé par la société dans son ensemble à travers un système de garantie financé par de l'impôt.
Trois pistes aux effets certes graduels, mais qui commenceraient à jouer à bref délai en cas d'adoption rapide.

Olivier Passet, Trois idées pour faire baisser les prix de l'immobilier, une vidéo Xerfi Canal

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