Prix immobiliers : ceux qui rient, ceux qui pleurent

Les plus-values sont là dans l’immobilier mais pas pour tout le monde. Il y a d’abord Paris. L’immobilier parisien est de nouveau en surchauffe. Les transactions sont soutenues et les prix sont à un sommet : 9 230 euros du mètre carré en moyenne en mai dernier, un bond de 7% sur un an et 100% des arrondissements sont en hausse. A ce rythme, la barre des 10 000 euros est en ligne de mire. C’est une question de temps, au moment où déjà 7 arrondissements sur 20 sont au-dessus de ce seuil symbolique. Pour un 50 mètres carrés, c’est proche de la taille moyenne d’un logement dans la capitale, il faut donc débourser environ 461 500 euros. Pour la même somme en banlieue c’est 80 mètre carrés et plus de 110 mètres carrés en Province, soit plus du double. La preuve est faite une fois de plus, qu’il n’existe pas « un » mais « des » marchés de l’immobilier constitués de marchés locaux, géographiquement limités. En fait, deux logiques s'affrontent et il faut absolument distinguer deux type marchés : l'un purement résidentiel, l'autre patrimonial.

La logique « résidentielle »

 
Le premier, le « résidentiel pur », c'est celui des primo-accédants et des classes moyennes. Sur ce marché, la conjoncture immobilière s’est légèrement tendue ces derniers mois. Jusqu’ici la baisse des taux (ils sont en moyenne proche de 1,5%) et le rallongement de la durée des prêts (à 20 voire 25 ans) solvabilisent les acquéreurs. Les deux effets conjugués permettent d’emprunter plus sans augmenter la mensualité donc de supporter un niveau de prix élevé hérité de la flambée des années 2000.

 
Or, ces deux effets s’épuisent et laissent peu d’espace à de nouvelles hausses de prix. Des hausses de prix qui vont dès lors buter sur la capacité de nombreux ménages à payer plus : il faut aujourd’hui 4,4 ans de revenu pour acquérir un logement, c’est quasiment deux fois plus que le standard en vigueur jusqu’au début des années 2000. Compte tenu du taux d’épargne des Français, c’est toute une vie d’économie qu’il est désormais nécessaire de mobiliser pour devenir prioritaire. Bref, le marché du résidentiel pur se heurte à un plafond de verre et ce ne sont pas les dernières décisions du gouvernement sur l’immobilier qui vont inverser la tendance. Il suffit donc que vienne se superposer à ce type de marché une conjoncture économique régionale voire locale défavorable et/ou une démographie déclinante et les prix baissent. Selon la note « Le Revenu-MeilleursAgents.com », les prix ont reculé entre juillet 2018 et juillet 2017 dans 26% des 250 villes analysées. Il s’agit le plus souvent de ville de taille moyenne, comme Bézier (-6,1%), Pau (-4,6%), Calais (-3,6%), Saint-Nazaire
(-2,7%) ou Chalon-sur Saône (-2,7%) également. Mais il ne faut pas limiter la liste aux villes de taille moyenne, des agglomérations des plus de 100 000 habitants comme Besançon, Reims, Toulon, Metz ou Saint-Etienne sont également pris dans ce même mouvement baissier et la liste n’est pas exhaustive.

La logique « patrimoniale »

 
A l'opposé, aucun retournement n'est envisageable sur le « marché patrimonial ». Ce marché est fait des arrondissements les plus recherchés des grandes villes ou des régions stars comme la vallée des Alpes (notamment la Haute-Savoie), le Luberon, une partie de la façade Atlantique ou la Côte d'Azur. D'abord, du côté de l'offre. La construction dans ces zones est quasiment impossible voire interdite. Du côté de la demande, ces zones font partie aussi des endroits les plus recherchés par les hauts revenus français. Les hauts revenus français, mais pas seulement. Les régions stars, les meilleurs arrondissements de grandes métropoles font partie également des lieux privilégiés par les étrangers fortunés. D’autant qu’avec le Brexit, Londres a énormément perdu de son attrait. Acheter à Paris et dans certains lieux privilégiés en France est devenu une telle évidence, que la demande ne cesse de gonfler.

 
En moyenne en France, les prix augmenteront de 2,5% en France cette année. A Marseille cela sera plus proche de 4% ; à Paris de 6 et à Lyon de 7. En face, dans nombre de zones, en particulier les zones résidentielles éloignées des grands centres, économiquement affaiblies et en voie de dépeuplement les prix vont continuer flancher. A l’image des inégalités patrimoniale et de revenu, les disparités montent sur les marchés de l’immobilier et le fossé ne cesse de s’accroitre entre ceux qui rient et ceux qui pleurent.