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18/09/201903:49

Les temps sont durs pour l’immobilier de commerce. Si ce marché a attiré près de 4,4 Md€ d’investissements en 2018, c’est un montant 8% inférieur à la moyenne des quatre dernières années. En attendant des jours meilleurs, les promoteurs et gestionnaires de zones commerciales vont devoir composer avec la loi ELAN. Une loi qui durcit le contrôle des élus et de l’administration sur le commerce de périphérie au profit des centres-villes en quête d’un second souffle. Une loi qui vient s’ajouter à un arsenal législatif déjà très lourd autour du montage de projets de construction et d’extension de centres commerciaux. Et les élections municipales de 2020 ne devraient pas arranger les choses. Or, les acteurs n’ont pas été épargnés ces dernières années entre les mutations des pratiques de consommation et les exigences accrues de rentabilité des enseignes. Résultat : face à la hausse de la vacance commerciale et l’érosion des valeurs locatives, les promoteurs et gestionnaires n’ont pas d’autre choix que de réduire la voilure au niveau des nouveaux projets et de rationaliser leurs portefeuilles d’actifs.


Dans ce contexte, qui seront les gagnants et les perdants des recompositions en cours dans l’immobilier commercial ? Quatre grandes catégories d’acteurs semblent très bien placés pour tirer parti des évolutions en cours d’ici 5 à 10 ans selon l’étude Xerfi-Precepta. La première regroupe les grosses foncières qui détiennent et exploitent les super centres commerciaux régionaux et les grandes artères commerçantes des grandes villes. La deuxième catégorie rassemble les groupes diversifiés, en termes d’actifs gérés et de métiers. Il s’agit entre autres des opérateurs les mieux positionnés dans le commerce en zones de transit ou des foncières généralistes. 3e catégorie gagnante : les entreprises spécialisées dans les murs commerciaux de centre-ville. Le regain d’intérêt des investisseurs pour ces emplacements et le contexte politique très favorable n’y sont bien sûr pas étrangers. Enfin, les sociétés de services et de conseil devraient également tirer leur épingle du jeu. A l’inverse, deux types d’acteurs risquent de faire les frais des évolutions : les foncières des GSA et, dans une moindre mesure, les spécialistes des retail parks.


Sur un marché arrivé à maturité et très concurrentiel, plusieurs pistes sont explorées par les opérateurs. Et force est de constater que, dans son ensemble, le parc de centres commerciaux se transforme à vive allure. D’abord, il s’agit de résorber les surcapacités. En clair, la production de nouvelles surfaces commerciales est en chute libre. Et ce, quels que soient les formats de commerce. Un plongeon qui s’explique par le nombre croissant d’abandons ou de reports de projets. L’expansion des centres commerciaux est ainsi devenue plus raisonnée et sélective. Ensuite, l’amélioration de l’offre est un processus engagé de longue date. Cela passe par la transformation des galeries commerçantes en lieux de vie à coup d’escape games et autres murs d’escalade et bien sûr la restauration. Cette modernisation emprunte encore bien d’autres voies : architecture spectaculaire, renforcement des services, outils omnicanal et offre culturelle digne de ce nom. Bref, tous les moyens sont bons pour encourager les clients à prolonger leur visite. Au final, c’est bien une bipolarisation du marché de l’immobilier de commerce qui se trame. Avec d’un côté, des sites anciens délaissés et, de l’autre, des lieux et formats plus résilients qui concentreront l’attention des promoteurs et des investisseurs.


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Mots clés : DistributionImmobilierInnovationClientPromoteursCentres commerciauxLoi ELAN

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