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ACCUEIL STRATÉGIE & MANAGEMENT Stratégies et marchés L'immobilier social en France...
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06/04/201803:25

Il devient urgent de repenser les modèles d’affaires de l’immobilier social selon la dernière étude Xerfi-Precepta. Car l’avenir s’assombrit pour les acteurs de ce marché suite à la volonté de l’État de réformer en profondeur ce secteur afin d’accroître son efficacité économique. Ce mouvement, qui s’engage avec le projet de loi ELAN en discussion au Parlement au printemps 2018, prend d’abord la forme d’une réduction globale du soutien financier. Il y a d’abord, côté locataires, la réforme des APL qui vont diminuer de l’ordre de 800 M€ dès 2018. Et pour ne pas pénaliser les ménages du parc social, l’État a également imposé aux bailleurs sociaux une réduction du montant des loyers. Ajoutons à cela le relèvement transitoire du taux de TVA sur les travaux de construction et rénovation qui va passer de 5,5% à 10% en 2018 et 2019, avant de revenir à 5,5% en 2020. Tout cela va peser dès 2018 sur l’équation économique des bailleurs sociaux dont les revenus vont pour la première fois baisser.

 

Le projet de loi ELAN prévoit d’autres évolutions profondes. Citons notamment la levée des obstacles administratifs à la vente de logements sociaux. Objectif : multiplier par 4 ces opérations et utiliser ainsi ces ressources financières pour mener de front les nécessaires travaux de construction et de rénovation. Les bailleurs devraient aussi pouvoir fixer librement le prix de vente de leurs biens. Surtout, ils vont être poussés à se regrouper. Les bailleurs sociaux dotés d’un patrimoine de moins de 15 000 logements pourraient alors être contraints de s’adosser à de grandes structures ou à fusionner d’ici deux à trois ans à l’image du groupe Action Logement depuis 2017. Cette perte d’autonomie concernerait environ 300 organismes. Les bénéfices attendus de ces opérations de concentration sont multiples. On peut mentionner la mutualisation des coûts même si, comme dans toutes opérations capitalistiques, les synergies ne doivent pas être surestimées. Autre bénéfice attendu : l’accroissement de leur pouvoir de négociation auprès de leurs fournisseurs et partenaires, la mise en œuvre de stratégies patrimoniales plus cohérentes ou encore le renforcement des capacités d’investissement. Cette réorganisation pourrait toutefois priver les acteurs de leur lien de proximité avec le terrain.

 

La refonte du modèle des bailleurs doit également prendre appui sur le numérique selon l’étude Xerfi-Precepta. Il s’agit par ce biais de répondre à un enjeu de montée en gamme, ainsi que de s’affirmer comme des acteurs capables d’impulser et diffuser le changement au niveau de l’ensemble de la filière du bâtiment. Deux tendances semblent émerger en matière de digital. D’abord la modélisation des informations du bâtiment ou BIM, et qui ouvre d’immenses perspectives notamment pour améliorer l’exploitation des bâtiments et donc réduire les coûts. Autre sujet : les dispositifs connectés appliqués aux logements. Là encore les applications sont nombreuses. Citons en particulier les logements à vocation évolutive destinés aux seniors. Les objets connectés facilitent en effet leur maintien au domicile, dans un contexte où le vieillissement de la population logée en HLM constitue un défi majeur.



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Mots clés : ImmobilierBâtimentImmobilier RénovationHLMLocataireImmobilier social

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