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https://player.vimeo.com/video/362010346?autoplay=1 Mounia-Van-de-Casteele-WeWork-va-t-il-dynamiter-le-marche-du-coworking-et-l-immobilier-de-bureau--306346164.jpg
07/10/201904:14

L’échec de l’introduction en bourse de WeWork va-t-il faire chuter le très dynamique marché du coworking ? La question se pose lorsqu’on connaît la fragilité du business model du numéro un mondial des bureaux partagés qui jette l’opprobre sur le reste de la profession. Les pertes de WeWork se montaient à plus de 1,5 Md$ en 2018, soit l’équivalent de son chiffre d’affaires. D’habitude, avec les start-up de la tech, les investisseurs s’accommodent de cette anomalie en vertu des effets de réseaux qui confère à terme un pouvoir de monopole au leader. Sauf que WeWork n’est pas une valeur technologique. C’est d’abord une valeur immobilière. WeWork loue ses murs à des bailleurs pour une durée de 15 ans qu’il rénove ensuite à grands frais avant d'être sous-loués une quinzaine de mois plus tard à des micro-entrepreneurs et entreprises en quête de bureaux à la demande. Ce modèle est donc très gourmand en capitaux et peu flexible. Et il pourrait rapidement être mis sous pression par les taux d’occupation variables qui évoluent au gré de la conjoncture économique.


Pour autant, WeWork a vu jusqu’ici son chiffre d’affaires progresser de manière fulgurante en surfant sur un marché dynamique dont il est l’un des pionniers. En France, plus de 194 000 m2 de bureaux partagés ont été loués en 2018 tous acteurs confondus, dont 60% en Ile-de-France. C’est un niveau 28 fois supérieur à celui de 2014 selon l’étude Xerfi-Precepta. Certes, ce n’est qu’un tout petit segment de l’immobilier de bureaux, autour de 5% de la demande placée. Il bénéficie néanmoins d’une bulle médiatique liée à sa nouveauté et à son image qui dépoussière la vision traditionnelle des bureaux. Le storytelling entretenu par les acteurs masque d’ailleurs des approches de moins en moins centrées sur les bureaux à la demande pour des startupers, et davantage sur la fourniture de solutions flexibles à de grandes organisations. Une diversification synonyme d’amélioration du taux d’occupation et de prédictibilité des revenus, y compris pour WeWork.


WeWork s’est aussi engagé dans une dispendieuse course aux meilleurs emplacements dans les grandes métropoles mondiales. Le hic, c’est qu’il n’est plus tout seul, loin de là. Dans l’Hexagone, le paysage concurrentiel se structure autour de grandes enseignes et de centaines, voire de milliers, d’acteurs qui cherchent à mieux valoriser leur bien immobilier. Quatre enseignes se détachent par la taille des surfaces exploitées : WeWork, Spaces, Wojo et Morning Coworking. Elles ont en commun d’être soutenues par de puissants actionnaires, et pas seulement par des fonds d’investissement. De fins connaisseurs de l’immobilier tertiaire se pressent sur le marché par des prises de participation ou par croissance interne. Citons les promoteurs comme Nexity (qui détient Morning Coworking), Bouygues Immobilier (à la tête de Wojo à parité avec le groupe Accor) ou Les Nouveaux Constructeurs. Citons également IWG, groupe spécialisé dans les bureaux partagés et à la tête des centres d’affaires Regus, n°1 mondial du domaine, et des espaces de co-working Spaces.


Pour renforcer leur business model, les poids lourds du co-working font feu de tout bois. Ouverture de nouveaux centres. Diversification dans le coliving et l’hôtellerie. Ou encore développement d’activités d’aménagement de bureaux, activité qui représente déjà 10% du chiffre d’affaires de WeWork. Encore peu répandu, la mise en place de services d’accompagnement pour les start-up fidélise aussi potentiellement les clients. Mais il faudra certainement en faire davantage pour fortifier le modèle d’affaires de WeWork (et de ses concurrents) et réduire la surchauffe du marché.


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Mots clés : Mutation digitaleServices aux entreprisesImmobilierMétropoleCoworkingPromoteursFlexibilitéBureaux

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