Offre insuffisante de résidences étudiantes : un problème de rentabilité ?

2% par an : c’est la croissance de la population étudiante en France. Une progression continue qui accroît les besoins en logements et fait des résidences étudiantes un placement a priori attractif pour de potentiels investisseurs. Mais est-ce un investissement réellement rentable ?

Alors oui, les fondamentaux de ce marché semblent solides :

• La démographie étudiante est dynamique.
• Une grande part des étudiants quittent aussi leur famille après le bac pour intégrer des filières sélectives ou spécifiques d’enseignement, souvent éloignées du domicile des parents.
• Ces étudiants-là recherchent une solution économiquement viable et décente, bien implantée, connectée et facilitant la sociabilisation. C’est tout particulièrement vrai pour les non-boursiers, cœur de cible des résidences étudiantes.
• Les alternatives à ces résidences (résidences universitaires, logements sociaux étudiants) approchent également de la saturation. Quant aux studios et T1 du parc locatif privé, leurs prix élevés désolvabilisent une part grandissante de la demande.
• Enfin, les investisseurs individuels, institutionnels ainsi que les bailleurs sociaux expriment un vif intérêt pour la résidence étudiante, attirés par des taux de rentabilité apparemment attractifs et des taux d’occupation supérieurs à 90% pour les résidences déjà construites.

En fait, ce qui pêche sur ce marché, c’est l’insuffisance de l’offre. Pour ne pas faire de fausses promesses aux investisseurs en matière de retour sur investissement, les promoteurs préfèrent désormais limiter les lancements de nouveaux projets, car les emplacements premium sont devenus rares. En effet, ce qui fait tout l’attrait d’une résidence, c’est sa localisation géographique qui assure aux investisseurs un taux d’occupation et une vitesse de remplissage élevés. Si elle est éloignée des établissements d’enseignement, elle aura le plus grand mal à faire le plein. Et c’est ce qui arrive parfois… Comme les meilleurs emplacements sont d’ores et déjà occupés, la construction de résidences se réduit comme peau de chagrin : seules 35 ont ouvert leurs portes à la rentrée 2017, représentant moins de 4500 logements supplémentaires par rapport à la rentrée 2016, soit un niveau très inférieur à la demande.

Si les perspectives de retour sur investissement se dégradent, c'est aussi que ce placement est  concurrencé par d’autres produits immobiliers ou financiers. En effet, des zones d’ombres demeurent quant à l’impact de la fin possible de l’outil de défiscalisation en location meublée non-professionnelle Censi-Bouvard, qui a jusqu’ici soutenu le marché. Il y a aussi la mise en place d’un impôt sur la fortune immobilière, souhaitée par le gouvernement. Ce serait un nouveau coup de boutoir à ce type d’investissement.

Tout l’enjeu pour les acteurs de ce marché va dès lors consister à rééquilibrer la promesse de valeur de la résidence étudiante. Certains critères pourraient ainsi être davantage valorisés aux yeux des étudiants tels les réseaux de transport, les commerces ou les pôles culturels. D’autant que la génération des millenials diffère de la génération précédente. Les étudiants d’aujourd’hui priorisent la sociabilité sur leur lieu de vie. Ils disposent également de plateformes d’enseignement en ligne pour prolonger la formation présentielle. Et puis, ils sont nombreux à mener de front études et activité professionnelle. Finalement, de nouveaux critères d’implantation devraient à terme prendre le pas sur la proximité avec les établissements d’enseignement. C’est la condition sine qua non pour garantir aux investisseurs une rentabilité conforme à ce qui leur est annoncé.