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Les centres commerciaux face au choc du Covid-19

Publié le mercredi 22 juillet 2020 . 3 min. 25

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Le choc du Covid-19 met fin aux espoirs de reprise des centres commerciaux. La fréquentation et le chiffre d’affaires s’étaient redressés en 2019 après 10 années de repli. Le plongeon sera sans commune mesure en 2020 selon l’étude Xerfi-Precepta alors que la consommation des ménages sera altérée par la dégradation des revenus et de l’emploi. Les grandes foncières se veulent rassurantes sur leur capacité à faire face à la crise, en dépit de premiers coups de semonce comme le placement sous administration judiciaire d’Intu, foncière britannique spécialisée dans les centres commerciaux. Mais la sortie de confinement ne marque pas la fin de la tourmente. Pas seulement parce que le gouvernement a instauré un régime d’exception pour les grands centres commerciaux dont la réouverture a été différée pour ouvrir finalement en juin 2020. Mais aussi parce que le choc questionne sur l’attractivité future du circuit auprès des enseignes. La crise va provoquer défaillances et fermetures de commerces. Elle va aussi durablement influencer les arbitrages des distributeurs alors que les taux d’effort en centres commerciaux sont déjà insoutenables pour beaucoup.


Compte tenu de conditions de marché dégradées, l’impact sur les valeurs locatives et les taux de rendement des actifs va amener les foncières à s’interroger sur la soutenabilité de leur stratégie. Des retards de livraison et d’inauguration sont déjà à déplorer en raison de l’arrêt des chantiers le temps du confinement, comme chez Altarea Cogedim, la livraison de l’espace Corso dans le centre Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var. Citons aussi la phase 3 des commerces de la gare Paris Montparnasse. Il faut également s’attendre à des révisions ou abandons de projets de commerces. Il y a trois raisons à cela : 1) un risque financier plus élevé qu’avant la crise avec la baisse des valeurs locatives et des rendements ; 2) une aversion plus élevée des banques à financer des projets commerciaux de plus en plus risqués ; 3) des incertitudes relatives à l’impact de la crise sur l’évolution des modes de consommation et du commerce à moyen et long terme.


De fait, la crise va agir comme un catalyseur des tendances déjà à l’œuvre sur le marché des centres commerciaux en France. La vacance commerciale, déjà élevée, va encore progresser, alors que les enseignes, fragilisées par la crise, vont se montrer extrêmement prudentes et sélectives dans leur choix d’implantation. La crise va également ralentir la progression des surfaces commerciales sur un secteur désormais mature. Les créations de centres commerciaux ont été rares ces dernières années, sauf pour les retail parks, et la priorité accordée à l’extension-rénovation des infrastructures existantes. A ce stade, il n’est pas impossible que les complexes les plus fragiles ferment définitivement leurs portes. L’intégration du commerce dans des projets mixtes urbains avec logements et bureaux devrait aussi s’accélérer. Les foncières vont en effet vouloir diversifier leur portefeuille d’actifs et se redéployer sur des segments plus porteurs que les seuls centres commerciaux. Ces projets mixtes urbains sont favorisés par l’aspiration des Français pour le commerce de proximité, mais aussi par les pouvoirs publics qui y voient un moyen de stopper l’étalement urbain et de revitaliser les centres-villes. Des projets revenus au centre de l’actualité puisque l’État s’est dit prêt à racheter des commerces de centre-ville pour les louer à des loyers modérés via la création de foncières…


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