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Bureaux à louer. Une pancarte, symptôme le plus visible d’une crise de l’immobilier de bureaux qui dure en Île-de-France et fracture la région parisienne entre un cœur parisien sous pression et une périphérie qui s’enfonce. Dans le prolongement d’une année 2025 difficile, 2026 s’annonce encore médiocre.

Des fractures territoriales de plus en plus marquées

À plus de 6 millions, le nombre de mètres carrés de bureaux vides en Île-de-France atteint un record. En trois ans, il a bondi de 45%, signe que la demande ne suit ni les libérations de surfaces ni les nouvelles livraisons. Résultat : les bureaux neufs concentrent près d’un tiers des surfaces vacantes, dont près de 30% sont inoccupées depuis plus de quatre ans. Le taux de vacance est ainsi passé de 5 à près de 10% entre 2019 et 2024, pour atteindre plus de 11% fin 2025. Le seuil de 7%, considéré comme nécessaire pour assurer la fluidité du marché, est largement dépassé.

Avec d’importantes disparités selon les territoires. Les taux dépassent 30% en périphérie de La Défense (Nanterre, Rueil-Malmaison, Puteaux, Courbevoie, etc.) et en première couronne nord (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen…). Ces deux secteurs affichent plus de quatre années de demande placée en stock. La Défense est repassée de son côté sous les 15%. Quant aux quartiers les plus recherchés de Paris, c’est-à-dire le quartier central des affaires et l’Ouest parisien, le taux se stabilise autour de 6%.

Un ajustement des loyers qui se fait par des voies détournées

Le reflux des mises en chantier devrait limiter les nouvelles livraisons cette année, mais la frilosité persistante de la demande laisse présager la poursuite d’une situation de sur-offre. Face à ces conditions de marché difficiles pour les bailleurs, les premiers signes de détente des loyers faciaux apparaissent sur les biens de seconde main, avec une baisse de 5% entre fin 2024 et fin 2025. Ils restent en revanche stables pour les biens neufs ou restructurés. Compte tenu de la profondeur de la crise, ces ajustements peuvent paraître modestes. Mais c’est une illusion. L’ajustement se fait ailleurs. Franchises de loyers, prise en charge des travaux de rénovation, participation aux frais de déménagement : les mesures d’accompagnement explosent. Elles dépassent désormais 30% du loyer facial, un niveau historiquement élevé. Cette pratique permet aux propriétaires de maintenir des loyers élevés, indexés sur une assiette haute, et de préserver la valorisation des immeubles.

Une demande durablement fragilisée malgré quelques signaux d’accalmie

Mais elle reste un cache-misère pour un marché pris en étau, avec d’un côté une offre qui gonfle et de l’autre une demande placée qui se grippe. La location et les ventes aux occupants se sont établies à moins de 1,65 million de m² l’an dernier, soit leur niveau le plus bas depuis 20 ans hors parenthèse Covid. La demande est prise en étau avec d’un côté des facteurs structurels persistants : sièges sociaux en cure d’amaigrissement ; banalisation du télétravail réduisant les besoins en surface ; émergence de la semaine de quatre jours. À cela s’ajoute une conjoncture dégradée, marquée par une faible croissance et une accumulation des faillites, avec des répercussions sur les surfaces remises sur le marché. S’y est également ajoutée une instabilité politique génératrice d’un fort attentisme.

Les effets structurels devraient toutefois commencer à s’épuiser, tandis que certains facteurs conjoncturels seront moins pénalisants cette année : les défaillances, bien qu’encore élevées, devraient refluer, et l’incertitude politique s’atténuer malgré l’approche des élections municipales et présidentielles. De quoi amorcer un redressement de la demande, trop limité toutefois pour rééquilibrer le marché et tourner définitivement la page à l’une des pires crises de l’immobilier de bureaux en région parisienne.