A quoi faut-il s’attendre pour l’immobilier en 2026 ?

La filière immobilier-construction va-t-elle enfin relever la tête en 2026 ? Le doute subsiste, tant le cadre politique, économique, financier et fiscal continue de freiner toute dynamique de reprise durable. Peu d’espoir, en effet, de voir l’incertitude politique se dissiper, d’autant que l’année sera animée par les élections municipales. Quant à la fiscalité, entre la hausse des droits de mutation à titre onéreux (les frais de notaire, en langage courant) en 2025 et le relèvement, en cours et à venir, de la taxe foncière, les ménages ont intégré que l’immobilier faisait office de vache à lait, et l’état des finances publiques n’est pas de nature à les rassurer.

Des ménages durablement sur la défensive

La confiance reste nettement inférieure à sa moyenne de long terme, les inquiétudes sur l’avenir demeurent élevées et les ménages adoptent une posture défensive. Jamais le solde d’opinion relatif à l’opportunité d’épargner n’a atteint un tel sommet depuis 1972, l’année où commence la série. À ces difficultés s’ajoute le durcissement de l’environnement financier. Certes, les taux directeurs à court terme baissent. Mais l’incertitude politique et budgétaire pousse les rendements obligataires français à long terme à des niveaux élevés, au plus haut depuis la crise de l’euro, renchérissant indirectement le financement des banques et, par ricochet, le coût des crédits immobiliers.

Le crédit immobilier entre dans une nouvelle phase de tension

Les banques, qui ont un temps retardé leurs ajustements, vont inévitablement relever leurs taux de crédit : la décrue est terminée, et la remontée programmée, de 20 à 30 points de base. Face à cet environnement, les candidats à l’achat risquent encore de se faire rares. Premier indice : les intentions d’acquisition d’un logement dans les deux années à venir se replient à nouveau. Second indice : la progression de la production de nouveaux crédits à l’achat connaît des ratés ; le dynamisme du marché s’affaiblit.

La construction neuve toujours en grande difficulté

Le segment de la construction neuve reste dans une situation délicate, principalement sur sa composante investissement locatif. La dernière mouture du très attendu nouveau statut du « bailleur privé » a fortement déçu les professionnels. L’impossibilité, notamment, d’imputer sur le revenu global le déficit foncier lié à l’amortissement, ainsi que le niveau élevé des contraintes, ne sont pas assez incitatifs. En outre, même révisés, les plafonds et planchers du PTZ n’auront pas suivi l’évolution des prix au cours des dix dernières années. Ces mesures peuvent soulager, mais pas résoudre la crise en profondeur. Les mises en chantier ont bien repris quelques couleurs en 2025, mais les permis de construire, indicateur avancé de l’activité, tanguent à nouveau. Il sera difficile d’espérer beaucoup plus de 300 000 mises en chantier cette année, avec comme principal moteur l’accession à la propriété.

Un marché de l’ancien en sursis, une crise du logement non résolue

Côté ancien, les volumes se sont redressés, mais, comme dans le neuf, l’investissement locatif souffre d’un manque de rentabilité, notamment en raison de l’encadrement des loyers dans de nombreuses municipalités et de la hausse de la taxe foncière. Le sursaut de 2025 ne devrait pas aller plus loin : les ventes se replieraient, pour néanmoins atterrir au-dessus de 900 000 transactions, un niveau proche de la moyenne de long terme. Les prix suivront le mouvement : en hausse dans le neuf (augmentation des coûts de construction obligent), en léger repli dans l’ancien, de l’ordre de 0,5%. Des micro-ajustements pour 2026, une année grise, plus ou moins foncée, une fois encore. Une année durant laquelle la pénurie de logements ne sera pas traitée. Une véritable bombe à retardement.