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Construction de logements : mission impossible

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Alexandre Mirlicourtois

- Directeur de la conjoncture et de la prévision

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Objectif 500 000 logements. Pas besoin d'être grand clerc, pour prédire que ce sera aussi la cible de Sylvia Pinel, nouveau ministre du Logement comme Cécile Duflot avant elle. C'est celle de tous les ministres depuis au moins 10 ans. Alors pourquoi ce chiffre magique de 500 000 ? D'abord, compte tenu de l'augmentation du nombre de ménages, de la proportion de logements vacants et des besoins de renouvellement du parc, il faudrait construire chaque année 380 000 logements. 380 000 logements, juste pour absorber la nouvelle demande. Hélas, c'est un chiffre très rarement dépassé ou même atteint, sauf entre 2004 et 2008 et en 2011, si bien que le déficit se creuse tendanciellement. C'est donc pour réduire également le mal-logement ou le non-logement qu'il faut porter la cible chaque année à 500 000 habitations nouvelles. Pertinente, la cible est-elle pour autant crédible ? Sur les 34 dernières années, elle n'a jamais été atteinte. Le pic de la construction depuis le début des années 80, c'est 2007 avec 466 000 mises en chantier et la barre des 400 000 n'a été franchie que 6 fois. C'est très loin du compte. Et pour 2014, une chose est déjà sûre, la cible est à nouveau hors de portée. A 329 200, le cumul des mises en chantier à fin février est en recul de 2% sur un an. Les permis de construire ont quant à eux, chuté de 17,9% par rapport à la même période de 2013 passant sous les 410 000 unités. Dans ce contexte, l'orientation des mises en chantier restera négative pour 2014. C'est une quasi-certitude. Mais en raison du « stock » élevé de permis de construire en cours d'apurement, son recul sera limité-2% selon notre scénario, ramenant leur niveau à 325 000. Dans le sillage d'une année 2014 médiocre, la construction neuve en 2015 devrait ensuite péniblement s'approcher des 335 000, en hausse de 3%. Hors de portée à court terme, l'objectif des 500 000 a-t-il une chance d'être atteint d'ici 2017 ? Le pari semble très audacieux. Certes, avant la grande récession la demande de permis de construire a dépassé par 3 fois cette barre et une fois de plus en 2011. C'est le signe que lorsque tous les éléments sont réunis, une demande solvable peut se manifester. Mais a contrario, si une demande solvable peut se manifester, l'offre peut-elle suivre ? La question mérite d'être posée car quand l'activité dépasse de façon durable les 400 000 mises en chantier, le taux d'utilisation des capacités de production dans le gros ?uvre atteint des niveaux extrêmes de tensions, proches voire supérieurs à 95%, comme entre juillet 2006 et mars 2008. Une période où près des 2/3 des entreprises estimaient impossible d'accroître leur production et où près de 90% avaient des difficultés à recruter. Bilan : les délais des travaux se sont allongés et les prix ont monté? au risque de disqualifier une partie de la demande. En mettant tous les leviers en ?uvre, sans doute, le gouvernement peut-il faire resurgir d'ici 2017 une demande qui est certes là, mais insolvable. On s'interroge plus rarement en revanche sur la possibilité de mobiliser rapidement une offre supplémentaire. C'est une erreur car si l'offre ne suit pas, 500 000 logements, c'est juste un pari impossible.

Alexandre Mirlicourtois, Construction de logements : mission impossible, une vidéo Xerfi Canal

Publié le mardi 08 avril 2014 . 3 min. 58

Mots clés : Bâtiment / Construction
Immobilier

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