Crise immobilière et du logement : un cauchemar pour le prochain gouvernement

Le prochain gouvernement héritera d’un secteur de l’immobilier-construction logement en pleine déroute. Il devra le relancer au plus vite pour éviter que la filière ne sombre, devenant ainsi une véritable bombe sociale et un boulet pour l’économie. Les chiffres sont catastrophiques. Côté volume, au rythme actuel, le nombre de transactions dans l’ancien plafonnera au mieux à 750 000 unités cette année, un niveau historiquement faible depuis dix ans. La situation est encore plus critique dans le neuf, où à peine plus de 250 000 habitations verront le jour, le plus bas niveau depuis un quart de siècle.

Des taux d’intérêt en baisse, mais une relance hésitante

Côté prix, la correction est générale, bien qu’elle ait été à la fois plus tardive et moins violente. Limitée à 5 % en moyenne sur l’ensemble du marché en Métropole, la baisse est plus marquée dans l’ancien, avec en point d’orgue un marché parisien particulièrement malmené. La décrue dans le neuf est également amorcée, malgré des coûts de construction toujours élevés et un foncier toujours aussi cher. Les promoteurs peinent à écouler leurs stocks sans consentir à des rabais, ce qui rogne leurs marges.

L’analyse met en lumière une problématique : bien que la baisse des taux d’intérêt se soit installée, sa capacité à compenser les menaces conjoncturelles et les autres fondamentaux du marché reste trop faible. Depuis décembre 2023, les taux des prêts immobiliers reculent, passant sous le seuil symbolique de 4%. Ce recul concerne toutes les maturités de prêts et tous les profils d’emprunteurs. Cependant, les conditions d’emprunt plus attractives n’ont pas suffi à relancer le marché de manière significative, et le flux mensuel des nouveaux crédits à l’habitat reste à un niveau plancher depuis dix ans.

Les défis à surmonter pour une véritable reprise

Une petite lueur d’espoir apparaît néanmoins. Après avoir touché le fond, la demande de logements adressée aux promoteurs immobiliers s’est légèrement redressée en juillet dernier. Mais il est encore trop tôt pour se réjouir, car les professionnels demeurent très réservés sur leurs perspectives d’activité pour les mois à venir. Si le repli des taux a permis aux acquéreurs de regagner quelques points de solvabilité, il reste un obstacle de taille à une relance massive du marché : les prix. Ils reculent, certes, mais pas assez pour rendre l’achat accessible à une majorité.

S’il ne faut pas nier l’existence des premiers frémissements de rebond, il ne faut pas non plus leur attribuer une signification exagérée. Pour une reprise authentique, deux conditions sont nécessaires : la confiance des ménages doit revenir, et les futurs acquéreurs doivent avoir une vision claire des évolutions à venir en matière de fiscalité, notamment immobilière. Or, ces deux éléments font encore défaut. Dans ce contexte, il est prudent de se méfier des discours triomphalistes des professionnels. Sous fond de pénurie de logements neufs et de blocage du marché de l’ancien, le nombre de mal-logés ne pourra que s’élever à nouveau. Si le pire de la crise immobilière est peut-être passé, celle du logement, elle, s’aggrave.