L'immobilier : la retraite par capitalisation à la française

Explosion de la pierre-papier

La grosse surprise quand on compare la source des revenus des personnes âgées de plus de 65 ans en France à d’autres pays avancés (hors revenus liés à une activité professionnelle), c’est la part des revenus du capital soit 17%. Ce n’est pas rien : cela place la France au-dessus de la moyenne de l’OCDE, à mi-chemin entre les pays anglo-saxons et certains grands pays nordiques et les pays du sud qui majoritairement sont en bas de classement. Ce chiffre global n’intègre pas uniquement les revenus tirés de l’immobilier, mais ils en constituent une part importante. Et cette part est amenée à considérablement augmenter ces prochaines années car deux lames de fond sont à l’œuvre.

Côté pierre-papier c’est l’explosion. Avec 8,1 Md€, la collecte nette 2019 des SCPI a été la plus élevée depuis la création du produit dans les années 70. L’ancien record de 2017, 6 Md€ de fonds collectés est pulvérisé. Bien entendu, ces niveaux restent encore loin de ceux atteints par l’assurance-vie dont la collecte nette, 26 Md€ l’année dernière, est encore trois fois supérieure. Mais l’écart se resserre et la tendance va se poursuivre. Parce que le rendement moyen de la pierre-papier — proche de 4,5% — est actuellement largement supérieur à celui de l’assurance-vie tombé à 1,4% pour les contrats en euros, les préférés des Français. Jamais l’écart entre les deux placements n’a été aussi important. Et si le capital n’est pas garanti dans le cadre des SCPI, le couple rendement-risque reste l’un des plus intéressant. Quant au profil des investisseurs, il change aussi et se démocratise peu à peu.

Envolée de l’investissement locatif

Deuxième lame de fond, l’envolée de l’investissement locatif, c’est-à-dire l’achat d’un logement pour le louer à un tiers. La surprise ne vient pas du neuf. Ce marché dépend pour beaucoup de la mise en place de dispositifs de défiscalisation du type Scellier, Duflot ou Pinel. Or la tendance est au coup de rabots et la fiscalité immobilière est dans le viseur de Bercy. Le simple maintien à haut niveau du nombre de ventes aux investisseurs depuis 4 ans est déjà suffisamment surprenant et en dit long sur la volonté des Français à investir le marché locatif. Non, la stupéfaction vient de l’emballement de l’investissement locatif dans l’ancien. Selon le réseau Century 21, plus d’une transaction sur 4 en France métropolitaine lui a été dédiée en 2019, un marché en progression de 25,3% sur un an quand celui des résidences principales (-5,4%) et celui des résidences secondaire (-4,7%) sont en baisse.

C’est un fait indéniable, le niveau de ventes extraordinairement haut constaté en France l’an dernier, avec plus d’un million de logements vendus, s’explique par les records obtenus dans le locatif… Et tout le monde s’y met. Les employés/ouvriers sont à l’origine de plus d’un quart des investissements locatifs en France et représentent la catégorie socio-professionnelle la plus importante parmi les investisseurs. Avec aussi cette conséquence : les prix augmentent mais pas n’importe où, principalement dans les grandes villes, dans les meilleurs quartiers, devenus inaccessibles pour les jeunes générations si ce n’est aux prix d’un taux d’effort démesuré qui les met en risque financier.

In fine, cette hausse des prix crée un nouveau clivage parmi les retraités. Alors que les réformes des retraites ravivent les incertitudes sur les revenus futurs des actifs, et que l'immobilier demeure le placement privilégié des Français pour préparer leur retraite, c’est aux prix d’un creusement des inégalités entre ceux qui ont acheté au bon moment au bon endroit, et les autres, principalement les jeunes. C’est la version cachée de la clause du grand-père mais versant capitalisation.