L'effondrement du marché de l'immobilier locatif

Il y a d’abord un sérieux problème d’investissement locatif. Ce compartiment de marché est très sensible aux évolutions du cadre fiscal et réglementaire et, depuis 30 ans, ont défilé les dispositifs Quilès/Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien/Borloo, Scellier, Duflot et enfin Pinel. Des aménagements qui ouvrent droit, sous conditions, à une réduction d’impôt. L’annonce de leur fin ou de leur remplacement est quasi-systématiquement génératrice de soubresauts. Mais là, rien. Le 31 décembre dernier, le clap de fin a été donné à la loi Pinel devenue moins avantageuse au fil du temps. Sans successeur annoncé, et c’est peu probable compte tenu de l’état des finances publiques, ce filon va s’épuiser. Cela a déjà été le cas en 2024, 2025 sera pire encore.

L'impact des locations touristiques de courte durée

À ce premier facteur s’ajoutent les répercussions de l’explosion des locations touristiques de courte durée. Elle est l’occasion d’une véritable bataille entre les municipalités et les plateformes (comme Airbnb, Booking, Abritel…) accusées de vampiriser l’offre disponible destinée aux résidents. Quelques données de cadrage permettent de mesurer l’ampleur du phénomène : 300 000 meublés touristiques étaient recensés en 2016 contre environ 1 million aujourd’hui. Une part de ces habitations est constituée de résidences principales, ainsi que de résidences secondaires louées occasionnellement via les sites spécialisés et ne sont donc pas destinées à la location longue durée. Selon Airbnb, il s’agit de 92% de l’offre. Resterait donc 8% qui seraient exclusivement dédiés à un usage comme location de tourisme, soit 80 000 logements à l'échelle du territoire. C’est probablement une fourchette basse, en outre c’est une moyenne or l’offre est concentrée donc capable de déstabiliser localement un marché. D’après les statistiques de la ville de Paris, 20 000 logements sont sortis du parc locatif traditionnel entre 2011 et 2016 dont la majorité a été transformée en locations touristiques. Dans plusieurs arrondissements, au centre et à l’ouest, les meublés de tourisme représentent jusqu’à 20% de l’offre locative globale.

Les conséquences des nouvelles réglementations

Il faut enfin intégrer les conséquences de la loi Climat et résilience. L’interdiction de la mise en location des passoires thermiques, puis le durcissement de la réglementation va progressivement concerner 5 millions de logements. Une partie des bailleurs ne pourra pas faire face aux coûts des travaux, ces logements seront sortis de la location pour être mis en vente.

Face à une offre asséchée, la demande reste dynamique. Aux facteurs traditionnels comme la pression démographique et l’évolution des modes de vie et de cohabitation, il y aussi les conséquences du décrochage de l’immobilier/construction sur le taux de mobilité ou de rotation dans le parc locatif. Faute de pouvoir devenir propriétaires, les locataires restent en place et ne libèrent pas leurs logements. S’ajoute enfin la faiblesse de l’offre dans le locatif social et son corollaire, l’explosion des délais d’attente qui pousse une partie de la demande à trouver refuge dans un parc privé pourtant déjà proche de l’asphyxie. La question n’est plus de savoir si la crise du logement va s’aggraver en 2025, mais jusqu’où elle ira.