L'immobilier de luxe et le blanchiment de l'argent sale

Monaco, Londres, Genève, New York, Miami, Paris, Singapour, Luxembourg, mais aussi Dubaï, Doha… La liste des villes où le prix de l’immobilier dans les quartiers les plus exclusifs les rend inaccessibles au commun des mortels ne s’arrête évidemment pas là et tend en plus à s’allonger. Deux grandes catégories de facteurs peuvent expliquer des prix stratosphériques :

• D’un côté, les cités-États où tout converge : richesse ultraconcentrée sur un petit territoire ; fiscalité avantageuse et un secret bancaire d’exception ; enfin, place financière surdimensionnée.

• De l’autre, il y a les principales grandes villes des pays occidentaux, véritables centres névralgiques. Capitales administrative, politique, économique (parfois les trois à la fois), elles sont généralement installées au cœur de la région la plus riche et prospère du pays. Hubs culturels et touristiques majeurs, ce sont aussi des villes étudiantes, ce qui exerce une pression supplémentaire sur le marché immobilier.

Il manque toutefois une variable qui fait la jonction entre ces deux grands blocs : le blanchiment de l’argent du crime.
L'immobilier, refuge des criminels et fraudeurs

C’est une réalité : l’immobilier international est devenu l’un des refuges privilégiés des criminels, des politiciens corrompus et des fraudeurs fiscaux pour dissimuler et protéger leur fortune. La mécanique est bien huilée : plutôt que d’acquérir directement une propriété à plusieurs millions de dollars, ils ont recours à des sociétés écrans, à des comptes offshores établis par des tiers, à des fiducies (contrat par lequel une personne confie l’administration de tout ou partie de ses biens à un intermédiaire pour son propre bénéfice). L’objectif est toujours le même : masquer son identité car, à la différence des banques, les professionnels de l’immobilier ne sont pas tenus aux mêmes règles de lutte contre le blanchiment.

Des milliards d’euros cachés dans l’immobilier

D’après une étude de Jeanne Bomare et de Ségal Le Guern Herry publiée en 2022 par l’Observatoire européen de la fiscalité, rien qu’à Londres, les entreprises étrangères détenaient en 2018 un patrimoine immobilier de 73 milliards de livres sterling (soit environ 90 milliards d’euros), dont 90% est enregistré dans les paradis fiscaux (essentiellement Jersey, Guernesey, Îles Vierges britanniques, Île de Man, Luxembourg). En incluant les biens immobiliers directement détenus par des étrangers, le total passe à 170 milliards d’euros.

La France, un marché également exposé

La France n’est évidemment pas épargnée. Paris mais aussi la Côte d’Azur, la Sologne prisée pour ses territoires de chasse sont des territoires à hauts risques. En juillet 2023, Transparency International France dénonçait dans son rapport « Face à un mur d’opacité - Enquête sur les propriétaires des sociétés et des biens immobiliers en France », notamment le manque de transparence des SCI, largement utilisées pour des achats immobiliers anonymes. 63% d’entre elles déclarent leurs bénéficiaires effectifs, un des taux les plus bas toutes sociétés confondues. C’est pourtant une obligation légale. En région parisienne, la situation est encore plus alarmante : seulement 28% des parcelles détenues par des SCI ont un propriétaire identifiable.

Un phénomène qui alimente la flambée des prix

La cession de parts de SCI, non soumise à la publicité foncière et réalisable sous seing privé sans notaire, est devenue la méthode privilégiée pour dissimuler l’identité des acheteurs, y compris dans l’immobilier de luxe. Des transactions impossibles à tracer et en plein essor. Loin d’être un épiphénomène, en canalisant des milliards d’euros vers l’immobilier, le blanchiment d’argent participe aussi à la flambée des prix de l’immobilier.